Avec la hausse de taux fulgurante des derniers 18 mois et les prix des immeubles qui sont, somme toute, demeurés stables, il est de plus en plus difficile de réaliser des acquisitions de multilogements.

Lorsque les financement sont assuré par la SCHL, les taux d’intérêts sont généralement basés sur le coût des fonds représenté par le taux des obligations hypothécaires canadiennes (en anglais CMB) majoré du profit du prêteur.

Lors de l’envoi du dossier à la SCHL, le prêteur agréé ou le courtier hypothécaire qui agit comme correspondant doit choisir un taux plafond pour qualifier le dossier. Dans l’environnement économique actuel, les montants de prêts sont contraints par le ratio de couverture de la dette (RCD), c’est-à-dire la capacité financière de l’immeuble à supporter la dette à partir des profits qu’il génère. Ainsi, le choix du taux plafond revêt d’une importance capital. Qualifier à un taux trop haut réduit le montant de prêt inutilement, alors qu’une qualification à un taux trop bas apporte des complications.

Le rachat de taux est un phénomène qui survient lorsque le taux d’intérêt en vigueur au montant de fixer le taux dépasse le taux plafond utilisé pour qualifier le dossier à la SCHL.

Dans le cadre de dossiers assurés, le « gel » de taux se fait très souvent uniquement une fois que le dossier a été approuvé par la SCHL, envoyé au prêteur et que celui-ci a fait les vérifications d’usage notamment une révision de l’attestation de la SCHL, du rapport environnemental (phase I/II) et de la police d’assurance du bâtiment.

Il n’est pas rare de voir s’écouler 12 à 16 semaines entre le moment où le dossier est soumis à la SCHL et le jour où l’on peut procéder à la fixation du taux d’intérêt.

La méthode traditionnelle consistait à ajouter une marge de manœuvre (souvent entre 0.30% et 0.50%) au-delà du taux en vigueur le jour de l’envoi pour qualifier le dossier. En période de fortes hausses, le taux du marché au moment de fixer peut facilement avoir dépasser la marge de manœuvre.

Lorsque c’est le cas deux options sont possibles, retourner à la SCHL pour faire modifier le taux plafond de l’attestation pour un taux supérieur ce qui réduira le montant du prêt et engendre des délais additionnels ou procéder par rachat de taux en payant au moment de déboursé le prêt la différence d’intérêts entre le taux qui fixé (souvent appelé « taux contractuel ») et le taux plafond qui a été utilisé pour qualifier le dossier à la SCHL.

Dans un monde idéal, tous les prêteurs permettraient de fixer le taux au moment de l’envoi du dossier à la SCHL, cependant cette pratique n’est pas la norme. Bien que certains outils de gestion de risques existent, le rachat de taux est une pratique de plus en plus commune pour permettre aux dossiers de clôturer malgré les hausses rapides de taux.

Exemple :

Achat d’un immeuble de 12 unités au prix de 2 500 000$

Revenus opérationnels nets normalisés de l’immeuble : 115 000$/an

Taux plafond utilisé au moment de l’application à la SCHL : 4.50%

Financement permis (APH sélect, 40 ans, RCD à 1.10, terme de 5 ans) : 1 937 000$

Taux en vigueur au moment de fixer le taux du prêt (2 mois plus tard) : 5.00%

Option 1 – Requalifier le dossier à un taux de 5.00% (délais : 1 mois +)

Montant de prêt révisé avec le nouveau taux plafond : 1 806 000 (-131 000$)

Conclusion : La mise de fonds doit être augmentée de 131 000$

Option 2 – Procéder à un rachat de taux (délais : aucun)

Rachat : 5.00% (taux contractuel) – 4.50% (taux plafond utilisé) = 0.50% pendant 5 ans actualisé au moment du déboursé

Le rachat coute environ 43 500$

Conclusion : La mise de fonds doit être augmentée de 43 500$

L’exemple démontre qu’il est généralement bien moins de couteux de procéder par voie de rachat de taux, cependant, il n’y a pas de solution unique. Chaque situation doit faire l’objet d’une analyse détaillée et certains prêteurs ont un maximum de rachat permis. Le rachat implique un effet de levier augmenté ce qui peut signifier un plus grand risque pour l’investisseur au renouvellement.

Par ailleurs, les emprunteurs qui seraient tenté de demander à leur prêteur de qualifier leur dossier à un taux très bas pour maximiser leur financement et procéder par rachat ensuite doivent savoir que la SCHL a des barèmes de taux plancher (qui évolue dans le temps) que les dossiers soumis doivent respecter sous peine d’être rejetés.

Calculatrice de rachat de taux

DGA a mis au point un calculateur pour estimer les montants de rachats de taux. Chaque prêteur possède son propre outil de calcul et les chiffres varient d’un à l’autre, mais cela donne une idée.

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À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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