Le financement de terrains

Bien que l’achat comptant demeure populaire, il existe trois principales méthodes de financement possibles pour l’acquisition d’un terrain.

  1. Prêt privé

À l’instar de l’achat comptant cette méthode est assez simple en termes de démarches, il s’agit de contracter un prêt privé pour financer l’achat du terrain.

Les exigences des prêteurs privés sont souvent beaucoup moins lourdes que celles des prêteurs bancaires. Le délais d’approbation est donc assez rapide.

Le ratio prêt-valeur varie généralement entre 50 à 65% du prix du terrain et les taux sont de l’ordre de 12 à 15% plus les frais de dossier de qui varient de 1 à 3%.

  1. Inclure le cout du terrain dans le financement du projet

Pour que cette option soit envisageable, le terrain doit souvent être prêt à construire avec les plans finalisés et les permis émis. On parle d’un projet « shovel ready » ou clé-en-main. Dans ce cas, la première avance du financement construction est déboursée au moment de notarier le terrain. Cela permet de financer le terrain en partie (net de de la mise de fonds à faire par l’emprunteur dans le projet).

En pratique cette option est peu fréquente, car les astres doivent être parfaitement alignés en terme d’échéancier ce qui se produit rarement avec les délais pour obtenir les autorisations de construire et l’émission des permis.

  1. Prêt à terme ou marge de crédit hypothécaire commerciale

Il s’agit d’un financement temporaire généralement pour un maximum de 2 à 3 ans avec des remboursements de capital obligatoires même pour la marge.

L’objectif est de permettre au developpeur de faire le pont jusqu’à l’obtention du prêt de construction avec un ratio prêt-valeur ne dépassant généralement pas 50%-65% du prix payé pour le terrain.

Le taux est variable et basé sur le taux préférentiel + une marge (souvent entre 2-3%).

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Autres solutions possibles (créatives) :

4. Solde disponible sur une marge de crédit hypothécaire résidentielle

5. Love money (prêt provenant d’un membre de la famille au taux prescrit)

6. Partenariat (inclure un investisseur passif comme partenaire dans le projet)

Au final, peu importe la méthode de financement utilisé et même s’il est payé comptant, le cout du terrain et les couts de développement font partis des couts du projet.  Ainsi, tout apport de l’emprunteur déboursé à même ses liquidités comptera comme faisant partie de la mise de fonds.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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