La SCHL dans les dossiers assurés tous comme les prêteurs conventionnels ont des exigences en matière de valeur nette de l’emprunteur afin de consentir un prêt.

Exigence minimale de la SCHL

La SCHL demande que l’emprunteur dispose d’une valeur nette du plus élevé entre 25% du montant du financement demandé et 100 000$. La valeur nette n’inclus pas la mise de fonds utilisé pour l’achat ou l’équité laissé dans l’immeuble lors d’un refinancement. Ainsi pour un financement de 1 000 000$, l’emprunteur doit démontrer des actifs nets de 250 000$. Ce actifs peuvent être de l’équité sur d’autres biens immobiliers, des placements, de la liquidité, etc.

Les préteurs conventionnels ont chacun leur exigence, mais l’exigence de la SCHL est généralement une bonne règle de base pour qu’un dossier puisse aller de l’avant.

Test de liquidités excédentaires pour les projets de construction

Dans les financement de construction, la capacité de réinjection de l’emprunteur est encore plus névralgique, car il y a un risque de dépassement de couts bien présent. Ainsi, l’exigence en matière de liquidités augmentée. Les prêteurs exigent généralement que l’emprunteur dispose d’un montant de 15% du financement en plus de la mise de fonds nécessaires pour faire le projet. Ainsi, pour un projet bénéficiant d’un financement de 1 800 000$ et nécessitant une mise de fonds de 200 000$ la liquidité totale à démontrer est de 470 000$.

Formule : (liquidités disponibles – mise de fonds) / montant du prêt > ou = 15%

Classifications des actifs

À yeux des prêteurs, tous les actifs ne sont pas égaux. Passons en revue les principaux types de placements et leur utilité dans le cadre d’un financement.

Liquidités

Que ce soient des fonds dans un compte courant, un compte épargne, ou dans un fonds de marché monétaire, la liquidité est l’élément d’actif le plus sûr pour les prêteurs, car elle est à l’abris de fluctuation boursière et sa valeur est parfaitement indentifiable.

Placements disponibles à la vente

Cette catégorie regroupe tous placements, actions, obligations, fonds communs, fonds négociés en bourse etc. détenus dans un compte non-enregistré, c’est-à-dire, que les titres peuvent être vendus au gré du détenteur et le produit de la vente peut être utilisé immédiatement sans restriction.

Placements enregistrés

Les placements enregistrés généralement constitués des REER, CRI, fonds de pension, etc. sont d’une utilité limitée pour l’emprunteur en cas de nécessité de réinjecter, car ils sont souvent immobilisés (CRI, fonds de pension). Ainsi, les comptes immobilisés ont moins de valeur pour un prêteur dans un projet immobilier. Bien que les fonds détenus dans un REER puissent être décaissés dans des situations d’ultime recours, l’institution effectuera une retenue à la source pour provisionner la charge d’impôts futurs engendrée par le décaissement. Conséquemment, il est fréquent pour un prêteur de considérer uniquement 70% du montant détenu en REER dans le calcul de la valeur nette.

Assurance-vie

À moins qu’il s’agisse d’une assurance vie avec un composante de placements intégrée (ex : assurance vie universelle avec valeur de rachat), l’assurance vie n’est pas prise en compte comme actif par le prêteur, car pour en bénéficier l’emprunteur doit décéder.

Biens Immobiliers

La valeur nette ou l’équité détenu sur des biens immobiliers sera prise en compte comme un actif net pour l’emprunteur. Anciennement, un rapport d’évaluation agréé était demandé pour confirmer la juste valeur marchande d’un bien immobilier à défaut de quoi, le prêteur considérait la valeur au rôle foncier. Cela était désaventageux, car la majorité du temps, la valeur au rôle est bien en deça de la valeur marchande. Cette pratique semble moins fréquente dans les financement commerciaux, mais susceptible d’arriver lorsque l’emprunteur gonfle ses valeurs. Le prêteur considère uniquement la valeur nette du bien immobilier soit sa valeur au marché diminuée de tout emprunt (ex. prêt hypothécaire, marge hypothécaire adossée à l’immeuble, etc.)

Investisseurs passifs vs. actifs

Dans le cadre de partenariats immobiliers, une dynamique intéressante est lorsque les investisseurs actifs, ceux en charge de la gestion active, du développement, ou encore de l’optimisation du projet, sont accompagnés d’investisseurs passifs avec des valeurs nettes élevées. Cela tend à rassurer le prêteur, car les investisseurs bien nantis ne voudront pas laisser aller le projet s’ils ont fourni un cautionnement personnel.

Expérience de l’emprunteur

L’expérience de l’emprunteur joue également un grand rôle dans la décision de prêter. La SCHL demande généralement 5 ans d’expérience en gestion immobilière pour autoriser une demande. Lorsqu’il s’agit d’un petit immeuble (généralement moins de 8 logements) la SCHL peut, cependant, faire une exception à cette règle et consentir l’assurance-prêt lorsque l’emprunteur démontre un sérieux (bon crédit, bon bilan financier) et des aptitudes à gérer l’immeuble par ses acquis professionnels.

Les critères d’évaluation de l’expérience pour un prêteur sont généralement les suivants:

  • Réalisation de projets similaires
  • Les biens immobiliers actuellement détenus
  • Expérience en gestion immobilière

De son côté, la SCHL accorde une attention particulière aux antécédents qu’elle a avec l’emprunteur au niveau des prêts assurés en cours et ceux détenus par le passé.

L’expérience de l’emprunteur est particulièrement importante dans le cadre de projets de construction neuve. La SCHL et les prêteurs voudront voir que l’emprunteur a mené à termes des projets similaires en respectant les délais et les budgets impartis pour réduire leur risque.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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