En vertu des règles encadrant le commerce des valeurs mobilières, la sollicitation d’investisseurs parmi le grand public exigent la préparation d’un document volumineux (« prospectus ») détaillant les risques et les caractéristiques de l’investissement. Les investisseurs immobilier ne peuvent, donc, pas solliciter qui ils veulent pour investir passivement dans leurs projets. Le rédaction d’un prospectus est très couteuse, nécessite du temps, un accompagnement légal rigoureux et l’approbation des autorités (ex. l’AMF).

Les investisseurs immobilier qui souhaitent lever des fonds pour leurs projets ont tous intérêts à connaitre les règles entourant le commerce des valeurs mobilières et s’y conformer, car l’AMF prévoit des pénalités sévères pour les contrevenants.

En revanche, il existe des exceptions dans la Loi appelées « dispense de prospectus » en vertu des règlements 31-103 et 45-106. Ces exceptions font en sorte qu’il n’est pas nécessaire de produire un prospectus pour solliciter certains types d’investisseurs.

Dispenses de prospectus

1- Investisseurs qualifiés

D’abord, pour être admissible à la dispense pour investisseurs qualifiés l’investisseur passif doit seul ou avec son(sa) conjoint(e),

– avoir plus de 1 000 000$ d’actifs financiers (argent et investissements) net de dettes et d’impôts. La maison et les autres biens immobiliers ne comptent pas; ou

– avoir un actif net de dettes d’au moins 5 millions $ (peut inclure la maison et les autres biens immobiliers); ou

– avoir un revenu avant impôt de plus de 200 000$ (300 000$ si combiné avec le revenu du conjoint) dans chacune des deux années antérieures et s’attendre raisonnablement à excéder ce revenu dans l’année en cours.

2- Famille et amis proches

Ensuite, les autorités sont sévères sur les personnes qu’elles considèrent comme des amis aux fins de cette dispense. Seuls les amis très proches sont admissibles.

3- 150 000$ investis par une société par actions

Enfin, le montant de 150 000$ doit être investi d’un coup et la personne morale ne peut pas être créer dans l’unique but de faire l’investissement soit pour détourner les règles en vigueur.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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