Saviez-vous qu’il est possible d’acquérir votre propre immeuble commercial pour y exploiter votre PME et ce sans mise de fonds ?
Programme de financement des petites entreprises
Très connu du milieu des entrepreneurs, le Programme de financement des petites entreprises (PPE) du gouvernement fédéral aide les petites entreprises à obtenir des prêts auprès d’institutions financières en partageant les risques avec les prêteurs. Il s’agit d’un programme qui permet généralement de financer une acquisition d’immeuble à hauteur de 90% du prix d’achat. En revanche, ce programme vient avec un lot de conditions qui peuvent parfois être restrictives.
Le financement propriétaire-occupant
Il est possible d’obtenir un financement de type propriétaire-occupant sans le programme PPE et les conditions sont souvent très avantageuses. Certaines institutions permettent de financer jusqu’à 100% du cout d’acquisition de l’immeuble et dans certains cas elles vont également financer les améliorations et l’équipement.
Les critères d’admissibilités :
- Historique minimum de 2 ans en opérations
- Démontrer une profitabilité capable de supporter la dette
- Ne pas être dans un domaine exclu par les prêteurs
- Occuper plus de 50% de la superficie de l’immeuble acheté
Qui sont les candidats propices :
- Entreprises manufacturières
- Distributeurs
- Entreprises de construction
- Cabinets de professionnels (comptables, avocats, notaires, etc.)
- Professionnels de la santé (clinique, pharmacie, etc.)
Acheter vs. louer
Avec les hausses importantes des loyers commerciaux et industriels ces dernières années, il vaut la peine d’analyser en détails les scénarios d’achat. Le financement à 100% présente l’avantage de préserver les liquidités de l’entreprise. Dans certains cas, la différence de paiements entre l’achat et la location n’est pas énorme. Cependant, sur le long terme, l’achat permet à l’entreprise de bénéficier de la prise de valeur de l’immeuble et du remboursement du capital du prêt.
Acheter plus grand et sous-louer
Avec la rareté des immeubles commerciaux et industriels, certains propriétaires de PME décident d’acheter un immeuble de plus grande traille et sous-louer l’espace dont ils n’ont pas besoin. Il est généralement possible de louer jusqu’à 49% de la superficie de l’immeuble acquis. Il s’agit d’une avenue intéressante qui permet d’acquérir de l’immobilier commercial sans mise de fonds.
Répeter l’exercisse
Il est possible de répéter le processus d’acquisition au fur et à mesure que l’entreprise prend de l’expansion et à besoin d’agrandir ses locaux. L’immeuble acquis initialement pourra être loué en totalité et le prêt n’aura qu’à être converti en prêt pour immeuble locatif. Il s’agit d’une stratégie intéressante pour bâtir un parc immobilier sans injection importante de mise de fonds au départ.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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