Le programme APH Sélect de la SCHL présente de nombreux avantages pour les emprunteurs. Outre l’assouplissement au ratio de couverture de la dette,  la possibilité de prolonger l’amortissement du prêt jusqu’à 50 ans suscite l’intérêt de plusieurs. En revanche, ce n’est pas tous les investisseurs qui prennent le temps de mesurer les impacts d’échelonner leurs prêts sur une aussi longue période.

Évolution du solde en capital d’un prêt de 1M$ selon l’amortissement hypothécaire choisi

Le programme APH Sélect permet aux emprunteurs d’accéder à un levier supplémentaire initialement. Ce levier doit toutefois être utilisé à bon escient et en connaissance de cause, car le remboursement de capital est diminué et les possibilités de refinancement seront impactées dans le futur.

Refinancement possible dans le temps en fonction de l’amortissement choisi

Dans les cas des amortissement de 45 et 50 ans, cela devient encore plus critique, car l’emprunteur devra se requalifier en APH Sélect s’ils souhaitent refinancer après 5 ans à moins d’avoir fait une optimise massive. Cela exigera un nouvel engagement d’abordabilité ou des travaux d’efficacité énergétique. Cependant, lorsqu’une première optimisation énergétique a déjà été réalisée, il devient presque impossible de se requalifier sur ce volet.

Ainsi, la différence du ratio de couverture de dette entre le produit au marché de la SCHL (1.30) et APH Sélect (1.10) réduit fortement les possibilités de refinancement sans repasser par APH Sélect lorsque le prêt est déjà dans ce programme à moins d’être très patient.

APH Sélect permet d’aller cherche le financement maximum au départ, mais réduira les possibilités de refinancements futurs.

Au niveau fiscal

Rappelons qu’au niveau fiscal, les intérêts du prêt sont une dépense déductible à l’encontre du revenus de l’immeuble alors que le remboursement de capital ne l’est pas. Les amortissements prolongés dont les versements hypothécaires sont casi-uniquement composés de paiement d’intérêts présentent, donc, un certain avantage fiscal.

Les bonnes raisons d’utiliser APH Sélect :

  1. permettre une acquisition impossible à réaliser sans le levier supplémentaire
  2. maximiser un refinancement dans le but de faire une acquisition du point 1.
  3. maximiser un refinancement dans le but de faire des rénovations générant une plus-value
  4. maximiser un financement post-construction d’un immeuble neuf

Les investisseurs peuvent tirer avantage de ce produit pour accélérer leur croissance. En revanche, ils doivent éviter de compter uniquement sur celui-ci pour bâtir leur parc immobilier. Un portefeuille lourdement endetté augmente significativement le niveau de risques pour l’investisseur et réduit sa marge de manœuvre en cas d’aléa.

En ce sens, il est important d’acheter à bon prix et de faire ses devoirs en tant qu’investisseurs, car un levier additionnel est un véritable fléau sur un immeuble payé trop cher.

Conclusion

En conclusion, APH Sélect a préservé une stabilité dans le marché mutlirésidentiel en permettant aux emprunteurs d’accéder à du crédit supplémentaire en période de fortes hausses de taux. Il s’agit d’un produit interessant à intégrer dans un portefeuille de financements tout en diversifiant ses stratégies.


À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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