Les ratios d’endettement personnels tel que l’amortissement brut de la dette (ABD) ou l’amortissement total de la dette (ATD) sont utilisés comme critères dans la décision d’octroyer un prêt résidentiel. Ces deux ratios ont comme dénominateur commun le revenu personnel de l’emprunteur.

L’ABD est généralement limité à 39% alors que l’ATD est plutôt limité à 44%. Lorsque l’emprunteur a plusieurs immeubles, les hypothèques s’additionnent dans l’item « autres dettes ».

Ainsi, il arrive que l’emprunteur soit freiné rapidement dans la croissance de son parc immobilier lorsque celui-ci est constitué en grande partie d’immeubles résidentiels (duplex, triplex et quadruplex). D’autant plus que certains prêteurs ne considèrent qu’une partie des revenus locatifs sur ces petits immeubles.

La solution : le financement commercial

Le financement commercial présente l’avantage de ne pas prendre en compte le revenu personnel de l’emprunteur. Il est basé uniquement sur la rentabilité de l’immeuble. Il n’y a donc pas de limite à la croissance tant que l’investisseur acquiert des immeubles rentables.

Pour être admissible au financement commercial l’immeuble doit comporter un minimum de 5 logements.

Différence majeure

La différence majeur entre les deux types de financement est qu’au lieu de considérer la valeur marchande d’un bien immobilier, le financement commercial utilise la valeur économique.

La valeur économique est obtenue en divisant le revenus nets normalisés de l’immeuble par la taux global d’actualisation (« TGA »).

Le TGA est le rendement qu’un investisseur serait en droit de s’attendre pour investir dans un immeuble similaire. Celui-ci varie généralement entre 4 à 5% pour les immeubles multilogements et peut être confirmé en discutant avec votre évaluateur agréé ou votre courtier hypothécaire commercial.

Règle générale, le financement sera limité à 85% de la valeur économique sujet au respect du ratio de couverture de la dette.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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