L’assumation hypothécaire se produit lorsqu’une personne prend en charge la responsabilité d’un prêt hypothécaire existant. En d’autres termes, un emprunteur existant transfère son prêt hypothécaire à une autre personne (souvent l’acheteur) qui accepte de prendre en charge le remboursement du prêt ainsi que tous les termes et conditions du prêt.
Fonctionnement typique d’une assumation hypothécaire :
- Le propriétaire actuel a un prêt hypothécaire en cours sur la propriété qu’il souhaite vendre.
- Plutôt que d’obtenir un nouveau prêt, l’acheteur exprime son intérêt à prendre en charge le prêt existant du vendeur.
- Les parties, c’est-à-dire le vendeur, l’acheteur et le prêteur hypothécaire, négocient et concluent un accord pour que l’acheteur assume la responsabilité du prêt existant.
- Le prêteur hypothécaire doit approuver le transfert du prêt à l’acheteur. Cela peut impliquer une vérification de la solvabilité de l’acheteur et la confirmation qu’il peut assumer le prêt. Dans le cas des prêts assurés, la SCHL doit consentir à l’assumation. Des frais sont facturés à cette étape par le prêteur et la SCHL (le cas échéant) pour obtenir l’autorisation.
- Une fois que l’approbation est obtenue, le prêt hypothécaire est transféré légalement à l’acheteur. Celui-ci devient responsable du remboursement du prêt aux conditions et au taux d’intérêt initiaux.
Prêts titrisés
Dans certains cas, les prêts assurés par la SCHL ne sont pas remboursables avant l’échéance et l’acheteur n’a pas d’autre choix que d’assumer le prêt existant de l’immeuble s’il souhaite l’acquérir. Les règles de remboursement anticipé varient d’un prêteur à l’autre en fonction des paramètres choisis par l’emprunteur initial.
Les avantages potentiels pour l’acheteur
L’assumation hypothécaire peut présenter des avantages pour l’acheteur, surtout lorsque les taux d’intérêt actuels sont plus élevés que ceux du prêt existant. Cependant, cela dépend des conditions du prêt existant, de la volonté du prêteur d’approuver le transfert, et d’autres facteurs.
Les risques pour le vendeurs
Dans certains cas, la SCHL et/ou le prêteur permettra l’assumation, mais elle ne libèrera pas les emprunteurs originaux (c.à.d. les vendeurs) de leur cautionnement. Cela présente un risque important pour ceux-ci, car en cas de non-paiement par l’acheteur, ils seront responsables de la dette. Cette situation est susceptible de se produire lorsque l’acheteur n’est pas solide financièrement.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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