Le volet abordabilité du programme APH Sélect exige aux emprunteurs de désigner un certain nombre de logements qui respectent le seuil d’abordabilité du secteur à titre de logements abordables pour une période de 10 ans. Les augmentation de loyers sur ces unités seront limitées dans le futur.

Immeubles existants

 

Immeubles neufs

En cas de fraction d’unité, le nombre d’unités à désigner est arrondi à l’entier supérieur.

Engagement de 20 ans

Les emprunteurs qui prennent un engagement d’abordabilité sur 20 ans obtiennent 30 points de plus que ceux présentés ci-haut.

Seuils d’abordabilité par secteur

Arbitrage entres les régions

Certaines régions sont plus pénalisantes que d’autres comme le démontre la carte des données de marché de Zipplex.

En revanche, il existe une opportunité d’arbitrage dans les secteurs où le loyer moyen est inférieur au seuil d’arbodabilité établi par la SCHL.

Les détails

Augmentations de loyer permises pour les unités désignées

L’augmentation annuelle de loyer est limitée au pourcentage permis par la grille du Tribunal Administratif du Logement (TAL). L’emprunteur ne pas peut aller au-delà de ce pourcentage.

Pour les immeubles neufs de moins de 5 ans, le pourcentage d’augmentation est limité à l’indice des prix à la consommation (IPC) puisque le TAL n’impose pas de maximum de hausse à l’intérieur de cette période.

Le registre des loyers est vérifié chaque année par le prêteur, car il doit rendre des comptes à la SCHL sur le respect de l’engagement par l’emprunteur.

Type d’unités

Il est possible de désigner n’importe quel type d’unités que ce soit des studio ou des 5 ½.

Changement de désignation entre les unités durant le processus de demande

Le changement de désignation entre les unités n’est désormais plus permis pendant que le dossier est en traitement à la SCHL. Le loyer de ces unités ne peut également pas être augmentée en cours de demande de financement soit avant d’avoir eu l’approbation de la SCHL et d’avoir déboursé le prêt.

Nouvelles règles

La SCHL exige maintenant que ce soient les unités avec le loyer le plus faible au pied carré qui soit désigné comme abordable à l’intérieur d’une catégorie. Par exemple, si l’emprunteur souhaite désigner deux logements de type 3 ½ et que l’immeuble en compte 6, il devra désigner les deux 3 ½ avec les loyers au pied carré les plus faibles.

Impacts à long terme

Finalement, il ne faut pas oublier que la réduction ou la limitation des augmentations de loyers aura un impact important dans le futur. En effet, les loyers de l’immeuble risquent de prendre du retard par rapport au marché. La valeur d’un immeuble multilogements étant principalement établi selon ses revenus nets, ce retard affectera la valeur économique de l’immeuble et potentiellement sa valeur marchande.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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