La première étape pour bien monter un dossier de financement est de rassembler toute la documentation requise. Dans le cadre d’un financement multilogements, plusieurs documents sont nécessaires.
Documents relatifs à l’emprunteur (lorsqu’une société par actions)
- Organigramme corporatif avec nom de tous les actionnaires et leur % de parts
- 3 années d’états financiers
- Certificat de constitution
- Sommaire du portefeuille immobilier de la société
- Compte de taxes de chaque propriété détenue
Documents relatifs aux cautions (pour chaque actionnaire et individu)
- Pièces d’identités (2)
- Bilan de la valeur nette à jour signé
- Rapport d’impôt (T1 général) 2 dernières années
- Avis cotisation provincial 2 dernières années + preuve de paiement si solde dû
- Avis cotisation fédéral 2 dernières années + preuve de paiement si solde dû
- Relevé de comptes bancaires et de placements (preuve d’actifs)
- Sommaire du portefeuille immobilier
- Compte de taxes de chaque propriété détenue
Documents relatifs à la propriété
- Certificat Localisation
- Police d’assurance (4 premières pages)
- Facture d’énergie à jour (dernière, recto/verso)
- Baux et avis de renouvellement des baux
- Relevé des taxes municipales
- Relevé des taxes scolaires
- Évaluation Agrée (24 logements et moins)
- Phase Environnemental I (SCHL 7 logements et + / conventionnel 1M$+)
- Photos (si disponibles)
- Listes des rénovations faites
En achat
- Promesse d’achat complète (avec annexes) et formulaire d’authentification de signatures
- Preuve de mise de fonds
- Rapport d’inspection (s’il y en a un)
En refinancement
- Listes des revenus et dépenses des 3 dernières années
- Relevé hypothécaire à jour
Expérience et solvabilité
Une fois la documentation rassemblée, il faut démontrer l’expérience et la solvabilité de l’emprunteur. À cet effet, des exemples de réalisations similaires, les preuves d’actifs et les liquidités disponibles sont des éléments importants. Plusieurs emprunteurs se constituent un portfolio de leurs réalisations ce qui démontre de manière professionnelle la capacité de mener à terme le projet visé.
Analyse des besoins et élaboration de la stratégie
Pour qu’une transaction de financement soit réussie, il faut dès le départ bien établir les objectifs et les besoins du clients. Est-ce que le client souhaite maximiser le montant d’emprunteur ? Cherche-t-il plutôt le meilleur taux sur le marché quitte à avoir moins de financement ? Il importe de bien connaitre ses priorités afin d’approcher les bons prêteurs et de proposer les bons produits.
Finalement, une analyse de la stratégie du client à moyen et long terme est primordiale et permettra de l’orienter vers le produit le plus adapté pour sa croissance. Par exemple, le financement ne sera pas le même si le client souhaite optimiser son immeuble rapidement et récupérer sa mise de fonds une fois stabilisé. Il en va de même s’il souhaite vendre l’immeuble à court ou moyen terme. Bref, il existe une multitude de produits hypothécaires dont certains seront davantage adaptés aux objectifs du client. Il importe donc pour le courtier de bien les connaitre.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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