Capacité de réinjection et expérience de l’emprunteur
La SCHL dans les dossiers assurés tous comme les prêteurs conventionnels ont des exigences en matière de valeur nette de l’emprunteur afin de consentir un prêt. Exigence minimale de la SCHL La SCHL demande que l’emprunteur dispose d’une valeur nette de 25% du montant du financement demandé en actifs autres que la mise de fonds utilisé pour l’achat ou l’équité laissé dans l’immeuble lors d’un refinancement. Ainsi pour un financement de 1 000 000$, l’emprunteur doit démontrer des actifs nets de 250 000$. Ce actifs peuvent être de l’équité sur d’autres biens immobiliers, des placements, de la liquidité, etc. Les préteurs conventionnels ont chacun leur exigence, mais l’exigence de la SCHL est généralement une bonne règle de base pour qu’un dossier puisse aller de l’avant. Test de liquidités excédentaires pour les projets [...]
Impact du montant projeté des taxes municipales et scolaires sur le financement post-construction
Force est de constater que plusieurs évaluateurs agréés, lorsqu’ils préparent un évaluation prospective pour un immeuble à construire, utilisent un pourcentage du revenus brut pour établir le montant des taxes. Bien que légitime, cette méthode, dans bien des cas, est susceptible de surévaluer le montant des taxes municipales et scolaires du futur immeuble. Comme le financement est établi en fonction des revenus nets opérationnels projetés (revenus - dépenses) de l’immeuble, une dépense de taxes trop élevées aura pour effet de réduire le financement possible ce qui n’est pas souhaitable. Une méthode préférable est de consulter le rôle de taxation d’un immeuble ayant des caractéristiques comparables (ex. 6 logements et plus) pour y connaitre les taux de taxation de chaque composante du compte de taxes municipales et scolaires. Le montant [...]
Les partenariats en immobilier
Dans un contexte où, les mises de fonds nécessaires pour investir en immobilier multi-logements ne cessent d’augmenter, la tendance aux partenariats est à la hausse. Que ce soit pour partager des expertises variées ou pour mettre en commun des ressources financières, le partenariat peut être un outil puissant en immobilier pour accélérer sa croissance, avoir accès à de plus grosses opportunités et maximiser la création de valeur de son parc. La mise en place et l’évolution d’un partenariat immobilier n’est pas sans risque. Comparativement à l’exploitation en solo, la possibilité de faire face à des opinions et des objectifs divergents en cours de route est omniprésente surtout lorsque le groupe est nombreux. En revanche, lorsque les partenaires ont des aptitudes complémentaires la force du groupe peut définitivement apporter un [...]
Les rendement acceptable en immobilier
L’investissement immobilier est un placement qui a fait ses preuves dans le temps. En revanche, ce n’est pas toute les opportunités qui sont intéressantes. Un investisseur doit, lorsqu’il évalue une transaction potentielle, calculer son rendement espéré et le mettre en contexte en le comparant à d’autres types de placements disponibles. Il s’agit de l’approche « band of investments ». Malheureusement, ce n’est pas tous les investisseurs qui font appelle à cette approche et l’ignorer peut avoir de fâcheuses conséquences. Le rendement acceptable dépend de chaque investisseur et sa tolérance au risque. En finance, le niveau de rendement est intimement lié au niveau de risque pris par l’investisseur. Il existe en soi plusieurs stratégies lorsque vient le temps de faire des placements immobiliers notamment : I. Détention simple d’un immeuble [...]
Gestion de risques en financement construction Partie I
Le risque de variation du taux d’intérêts du prêt entre le moment du premier déboursé de construction et la fin du projet est un élément important en période de forte volatilité obligataire. Advenant une hausse de taux importante par rapport aux hypothèses du prêt de sortie, le montant de celui-ci pourrait être grandement diminué et les investisseurs pouraient se retrouver à laisser des sommes beaucoup plus importantes que prévues dans le projet. Plusieurs emprunteurs se tournent vers des rachats de taux pour minimiser leur mise de fonds laissée dans le projet, par contre ces rachats peuvent rapidement devenir couteux. Il existe trois principales mesures pour mieux gérer ce risque. Mesures disponibles 1-Déboursé la totalité des fonds au notaire dès le début du projet Les avances progressives pour la construction [...]
Les principales structures de détention en immobilier
Détention Personnelle Société en nom collectif (s.e.n.c.) Société par actions (Incorporation) Imposition immédiate plus faible si revenus total < 216 511$ Imposition identique à détention personnelle Protection d’actifs (voile corporatif) responsabilité limitée à la mise de fonds pour acheter les actions (attention au cautionnement personnel) Pas de frais administratif seulement déclarer les revenus sur T776 Peu de frais administratif seulement déclarer les revenus sur formulaire T776 Enregistrement < 300$ Taux d’imposition au 1er dollar = 50,17% Avantageux si revenus personnels totaux > 216 511$ Gestion très simple Gestion très simple Création d’un impôt en main remboursable lorsque vous vous verser un dividende ordinaire personnellement Possibilité de transférer plus tard les immeubles dans une incorporation en franchise d’impôt (roulement 85(1)) Possibilité de transférer plus tard les immeubles dans une incorporation en [...]