Il existe principalement deux types de financement de construction multilogements : le financement conventionnel et le financement assuré.
Financement Conventionnel
Dans un premier temps, le financement intérimaire de construction (« bridge ») conventionnel ne requiert pas d’approbation de la SCHL. Il est négocié directement avec le prêteur, ce qui permet, dans bien des cas, d’être mis en place plus rapidement.
Le financement maximum est de l’ordre de 75% des couts totaux du projets. Le taux d’intérêt est variable basé sur le taux préférentiel de l’institution plus une marge. Il est mis en place pour la durée de la construction seulement. Une fois le projet complété, un prêt de sortie vient remplacer le bridge de construction. Le prêt de sortie est souvent souscrit via le programme APH Sélect.
Dans la majorité des cas, les prêteurs conventionnels exigent qu’un consultant en couts soit embauché par le client pour gérer les déboursés.
Financement assuré par la SCHL
Le financement assuré par la SCHL est plus souvent qu’autrement octroyé en vertu du programme APH Sélect. L’emprunteur doit donc se qualifier en vertu de ce programme. En contrepartie, l’emprunteur peut emprunteur jusqu’à 95% des couts de construction totaux. Sa mise de fonds est donc réduite. Dans le cas d’un financement assuré, une fois la construction complétée, le prêt est automatiquement transféré en prêt long terme. Il s’agit du même prêt selon les conditions établies et approuvées par la SCHL au départ.
Le premier et le dernier déboursé doivent être autorisés par la SCHL ce qui peut occasionner des délais additionnels. Un consultant en couts est toujours requis pour ce type de prêt.
Comparaison
Le prêt conventionnel est souvent plus rapide et plus facile à mettre en place, car il comporte moins d’étapes et ne demande pas l’autorisation de la SCHL. En revanche, les financements de construction assuré par la SCHL permettent généralement de diminuer la mise de fonds de l’emprunteur au départ.
Il existe un risque de fluctuation des taux d’intérêt en cours de projet dans les deux cas, l’emprunteur doit donc porter une attention particulière à cet effet.
Prêt privé
Dans les plus petits projets, il arrive parfois que les emprunteurs optent pour des prêteurs privés, car l’approbation et le processus de déboursés est plus simple et plus rapide que les options précédentes. Par ailleurs, les emprunteurs évitent de payer pour un consultant en couts ce qui peut représenter des économies importants. Cela vient compenser pour le taux d’intérêt et les frais de dossiers plus élevés.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
Avis de non-responsabilité
Les informations contenues sur ce blog sont de nature générales. Elles sont présentées à titre éducatif uniquement et ne constitues pas des conseils ni des pistes de prise de décision. Seul un professionnel qualifié peut fournir des recommandations adéquates à votre situation. Ni DGA Financement Commercial, ni aucun de ses employés ou conseillers n’assume quelque responsabilité que ce soit quant à l’exactitude des informations, ou relativement à tout dommage en découlant ou liés à celles-ci.