Le cautionnement personnel
La notion de cautionnement personnel est souvent mal comprise par les emprunteurs. Celle-ci peut entraîner des conséquences importantes sur le patrimoine de chacun. Il est donc important de bien saisir la portée d’un tel engagement.
En vous portant caution, vous vous engagez essentiellement, si l’emprunteur fait défaut, d’effectuer les paiements convenus à l’égard de la dette contractée à sa place.
Le fait que le cautionnement soit solidaire fait en sorte qu’avant de vous demander de payer à la place du débiteur, le prêteur n’est pas tenu de poursuivre l’emprunteur en justice, d’exercer un recours à l’égard du bien qui garantit la dette ou de saisir les autres biens de l’emprunteur.
Le cautionnement prévoit également que si plus d’une personne se portent cautions, les cautions s’engagement solidairement entre elles et renoncent au bénéfice de division. Cela signifie que si l’emprunteur fait défaut d’effectuer les paiements convenus de la dette, le prêteur pourra exiger de l’une ou l’autre des cautions qu’elle fasse ces paiements à la place de l’emprunteur et que les cautions ne pourront exiger que le prêteur divise entre les cautions, le montant dû par l’emprunteur.
Dans plusieurs cas, si l’emprunteur fait défaut de respecter l’un de ses engagements à l’égard de la dette, le prêteur pourra demander qu’il rembourse immédiatement le solde de celle-ci. S’il ne donne pas suite à cette demande, le prêteur pourra exiger aux cautions le paiement immédiat de ce solde, jusqu’à concurrence, si le cautionnement est partiel, du montant cautionné et des frais et intérêts sur ce montant.
En pratique
Il est fréquent de voir des prêteurs demander aux actionnaires de la société emprunteuse un cautionnement personnel jusqu’à concurrence de la totalité du montant du prêt.
De son côté, la SCHL exige généralement un cautionnement équivalent à 100% du montant du prêt jusqu’à ce que l’immeuble soit stabilisé. L’immeuble est jugé stabilisé lorsque le revenu locatif utilisé aux fins de financement est réalisé sur une période consécutive de 12 mois.
Une fois l’immeuble stabilisé, la SCHL permet généralement de réduire le cautionnement à 40% du montant du financement. La demande doit être faite au prêteur en ce sens, ce n’est pas automatique.
En financement conventionnel, il s’agit d’une négociation à avoir avec le prêteur. Il est parfois possible de réduire à 50% ou 75% du montant du financement et même le retirer complètement.
Les exceptions
Il existe cependant des exceptions. Dans le cadres du programme APH Sélect, il est possible de demander à la SCHL, au moment de la souscription du dossier, de limiter le recours à l’immeuble uniquement lorsque l’emprunteur obtient 100 points dans ce programme. Cela signifie que la SCHL permet de retirer le cautionnement personnel une fois l’immeuble stabilisé.
Il est également possible de demander que le cautionnement personnel soit retiré lorsque le ratio prêt-valeur est de inférieur à 65% dans le cadre d’un financement assuré.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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