Il existe des différences parfois importantes entre les paramètres utilisés aux fins du calcul de financement et les revenus et dépenses réels de l’immeuble. Dans l’optique de faire une étude précise des flux monétaires, l’emprunteur doit ajuster ses analyses avec les dépenses réelles pour évaluer la rentabilité de son projet. Voici quelques éléments susceptibles de présenter des différences :
Vacances et mauvaises créances
Généralement, la SCHL requiert que la provision pour vacances et mauvaise créances soit minimalement de 3% au Québec à moins que les données de marché indiquent un pourcentage supérieur pour le secteur visé. Auquel cas, le pourcentage plus élevé sera retenu. En revanche, il arrive que l’emprunteur soit en mesure de minimiser la vacance et que son pourcentage réel de vacances soit inférieur au minimum prescrit. Cela doit être tenu en compte dans l’analyse des flux monétaires réels.
Dépenses utilisées aux fins de financement assuré
L’emprunteur a des dépenses différentes des paramètres utilisés aux fins de calcul du financement. En conséquence, l’analyse de flux monétaires devrait tenir compte des dépenses réelles plûtot que des paramètres de normalisation du prêteur.
Versements hypothécaires
Aux fins du calcul de financement, le versement hypothécaire est calculé sans la prime d’assurance de la SCHL. Au réel, la prime d’assurance sera rajoutée au montant d’emprunt ce qui augmentera les versement. Il en va de même pour les droits de demande s’ils sont capitalisés. L’emprunteur doit donc ajuster ses paiements en prenant soins d’ajouter la prime et les droits au solde de son prêt.
Taux de qualification vs. taux réel
Le taux utilisé pour la qualification du prêt n’est souvent pas identique au taux contractuel qui sera en force pour la durée du terme. Il faut donc ajuster les paiements hypothécaires avec le taux réel conclu avec le prêteur.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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