Avec l’annonce du gouvernement fédéral visant à abolir la TPS sur les immeubles locatifs neufs, plusieurs emprunteurs se questionnent sur ce qu’il adviendra de l’autocotisation. Rappelons que l’autocotisation est une dépense importante dans les projets de construction qui ne crée aucune valeur.

À la suite de l’annonce du fédéral, Québec a décidé de ne pas aller de l’avant avec une mesure visant à harmoniser sa politique. La TVQ est donc toujours applicable aux projet de construction multilogements.

L’autocotisation dans le cadre d’un projet de construction multirésidentiel survient puisqu’un développeur doit remettre au gouvernement l’équivalent de la TVQ sur la juste valeur marchande du projet en question.

Moment de déclenchement

L’autocotisation est déclenchée à la plus tardive des deux dates :

  • le jour où les travaux sont achevés en grande partie (généralement à 90 %);
  • le jour où le constructeur transfère la possession ou l’utilisation de l’immeuble d’habitation (ou d’une habitation de celui-ci) à une personne (le locataire) en vue d’une occupation à titre résidentiel.

Immeubles visés

Les immeubles visés par l’autocotisation sont les immeubles à vocation résidentielle (loyers non-assujettis à la TPS/TVQ) comme les immeubles multirésidentiels, mais également les résidences privées pour ainés et les immeubles de type semi-commercial (portion résidentielle seulement). Les immeubles 100% commerciaux et industriels sont exclus de l’autocotisation.

Quelle valeur utiliser ?

Plusieurs contribuables utilisent la valeur établie dans un rapport d’évaluation produit à des fins de financement sur lequel ils basent leur autocotisation. En revanche, le rapport aux fins de financement présente la valeur de l’immeuble à un moment où l’immeuble locatif est pleinement loué et stabilisé, ce qui ne reflète pas la réalité de l’immeuble au moment de l’autocotisation. Cette pratique a pour effet de surtaxer le contribuable au niveau de la TVQ et diminuer le montant du remboursement pour immeuble d’habitation locatif neuf auquel il a droit (communément appelé le « crédit de taxes »).

Jurisprudence

Dans la décision Beaudet c. R. (2014 CCI 52), la juge Lamarre accepte de déterminer la valeur du projet aux fins d’autocotisation avec l’approche des coûts. Elle retient notamment les éléments suivants aux fins du calcul de la valeur :

(+) Coûts réels de construction

  • Coûts directs
  • Coûts indirects

(+) Coûts accessoires

  • Frais financiers
  • Frais de gestion
  • Frais de publicité
  • Frais permis/parc

(+) Terrain (Valeur marchande au moment de déclenchement)

(-) Désuétude fonctionnelle / Détéroration physique

Ainsi, la sommation de chacun de ces éléments forme le cout du projet et c’est cette valeur qui servira aux fins du calcul d’autocotisation.

Cette approche est contestée par les autorités fiscales, mais soutenue par la jurisprudence.

La différence entre le cout de construction et la juste valeur marchande aux fins de financement est souvent énorme et cette approche permet aux emprunteurs d’économiser des sommes importantes en TVQ.

Calcul par unité

Ensuite, il faut comprendre que l’autocotisation se fait sur une base par unité d’habitation selon la grandeur de celle-ci par rapport à la superficie du projet.

Ainsi, chaque unité aura une valeur théorique en fonction de sa superficie par rapport à la superficie totale de l’immeuble.

Valeur théorique du logement = couts total ÷ superficie total x superficie du logement

Il arrive donc fréquemment que les petites unités bénéficient d’un remboursement alors que les unités de plus grandes taillent ne bénéficie d’aucun remboursement.

Au provincial, le taux de remboursement de la TVQ est de 36%. Le remboursement commence à diminuer lorsque la valeur des unités dépasse 200 000$ et est complètement éliminer lorsque l’unité dépasse 225 000$.

Nous vous recommandons de contacter un fiscaliste afin de bien planifier votre autocotisation, car l’approche présentée ci-haut pourrait ne pas vous convenir.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

Avis de non-responsabilité

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