Dans le cadre d’un projet de construction d’un immeuble multilogement, le décaissement du prêt construction se fait sur une base d’avancement des travaux. Sur présentation des rapports du consultant en cout, le prêteur déboursera le montant qui concorde avec la progression du projet. En revanche, il existe plus d’une méthode pour les déboursés progressifs. Celle-ci est généralement au choix du prêteur et non de l’emprunteur.

Méthode 1 : Méthode des travaux complétés (factures présentées)

Une fois la mise de fonds requise dans le projet injectée, l’emprunteur pourra présenter les factures qu’il reçoit pour demander un déboursé. Selon cette méthode le consultant en couts compilera les factures reçues, validera que les travaux facturés ont bien été exécutés et émettra sa recommandation au prêteur d’autoriser le déboursé.

Méthode 2 : Pourcentage d’avancement

Dans les plus petits projets, les déboursé se font souvent selon le pourcentage d’avancement du chantier. Ce pourcentage est confirmé par le consultant en couts à la suite d’une visite des lieux. Le montant du prêt est donc déboursé en fonction du pourcentage d’avancement constaté.

Méthode 3 : Montants des coûts à compléter

Dans cette troisième méthode, le montant des travaux à faire est retirés du montant du prêt disponible à débourser. Le déboursé est, donc, la différence entre le montant disponible du prêt et la somme des montants déjà reçus lors des déboursés précédents.

Optimiser la gestion de vos liquidités

Il est important de valider quelle méthode le prêteur utilise au départ, afin d’éviter des mauvais surprises en cours de projet. Dans certains cas, la méthode du pourcentage peut être désavantageuse. C’est le cas notamment lorsque l’emprunteur paie la quasi-totalité des couts indirects au début du projet, mais se les fait débourser au pourcentage d’avancement global du projet.

Comme les liquidités sont cruciales afin d’assurer le bon fonctionnement du projet, la planification des déboursés revêt d’une importance capitale.

  • Se prendre à l’avance pour préparer un déboursé (souvent 1 mois à l’avance)
  • Travailler avec un bon consultant en cout disponible et qui remet ses rapports à temps
  • Préparer toute la documente requise pour le déboursé afin qu’elle soit complète
  • Anticiper les problèmes ou les irrégularités qui demanderont des justifications
  • Confirmer qu’il n’y a pas de dépassement de couts
  • Compiler les factures qui font parties du déboursé
  • Obtenir les dénonciations et les quittances des sous-traitants et de l’entrepreneur général
  • Valider qu’il n’y a pas d’hypothèque légale d’inscrite
  • Obtenir les attestations de conformité des professionnels de chantiers (architecte, ingénieur, etc.)

Quels sont les documents requis lors d’un déboursé

  • Factures de l’entrepreneur général, des fournisseurs et sous-traitants (s’il y a lieu)
  • Preuve de paiements des factures du déboursé précédent
  • Certificat de conformité des professionnels
  • Déclaration solennelle de l’entrepreneur général
  • Formulaire de demande de fonds du prêteur complété
  • Copies des nouvelles dénonciations
  • Quittance de l’entrepreneur générale
  • Quittances partielles ou finales des sous-traitants
  • Avenants approuvés au contrat de construction (le cas échéant)

Stratégies de maximisation des flux monétaires pour éviter de monopoliser les liquidités de l’emprunteur en cours de projet

Libération des retenues par étape

Au fur et à mesure qu’un sous-traitant termine son travail, il est possible de faire libérer la retenue contractuelle 35 jours après, soit à l’expiration du délais d’hypothèques légale.

Déboursé des taxes  

Il est possible de mettre en place une marge de crédit rotative pour faire le pont entre les taxes payées par l’emprunteur sur le projet et la reception du remboursement par le gouvernement.

Libération de la contingence en cours d’avancement de projet

Certains prêteurs acceptent de libérer la réserve pour contingence en fonction du pourcentage d’avancement du projet.

Faire des déboursés plus fréquents

Il est possible de raccourcir la période entre les déboursés. Plutôt que de faire un déboursé au 2-3 mois, les prêteurs acceptent de faire un déboursé par mois. Cela dynamisera la liquidité, mais engendrera des couts pour les rapports du consultant.

Négocier des termes de paiement plus flexible avec votre entrepreneur et les fournisseurs

Certains entrepreneurs, fournisseurs et sous-traitants acceptent d’accorder des délais de paiement plus long que le 30 jours traditionnels.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

Avis de non-responsabilité

Les informations contenues sur ce blog sont de nature générales. Elles sont présentées à titre éducatif uniquement et ne constitues pas des conseils ni des pistes de prise de décision. Seul un professionnel qualifié peut fournir des recommandations adéquates à votre situation. Ni DGA Financement Commercial, ni aucun de ses employés ou conseillers n’assume quelque responsabilité que ce soit quant à l’exactitude des informations, ou relativement à tout dommage en découlant ou liés à celles-ci.