Les financements assurés par la SCHL présentent une multitude d’avantages pour les investisseurs immobiliers. Que ce soit les amortissements plus longs, les taux d’intérêts plus bas et les montants d’emprunts plus élevés, ces prêts sont de bons outils pour les investisseurs en croissance. Cependant, ils ont l’inconvénient d’être offerts sur des termes de 5 ans ou 10 ans. Cela peut poser un problème lorsque l’investisseur génère beaucoup de valeur sur son immeuble en optimisant ses revenus ou ses dépenses et qu’il souhaite avoir accès à l’équité créée avant la fin de son terme de 5 ou 10 ans.

Quelles sont les options de l’investisseur dans cette situation ?

Option 1 : Ajouter une tranche supplémentaire au prêt assuré

Il est possible de présenter une nouvelle demande à la SCHL en cours de terme pour augmenter le montant prêt. La démarche est la même que celle du prêt original. Le but est essentiellement d’ajouter une deuxième tranche au prêt existant en cours de terme.

Une fois le dossier approuvé par la SCHL, le prêteur actuel enregistre normalement une nouvelle hypothèque de rang égal avec l’hypothèque existante (« Pari Passus ») et débourse la 2e tranche basée sur le nouveau certificat émis par la SCHL. L’amortissement de la 2e tranche doit généralement être identique à l’amortissement restant de la tranche initiale. Il s’agit d’une solution qui engendre des frais importants, car l’emprunteur doit repayer la prime de la SCHL. Il est néanmoins admissible à un crédit de prime en fonction du délai écoulé depuis son prêt initial.

Option 2 : Souscrire un prêt de 2e rang en conventionnel

Cette option présente l’avantage de ne pas avoir à soumettre une nouvelle demande à la SCHL, mais est plus propice lorsque le montant d’emprunt supplémentaire est peu élevé et le ratio prêt-valeur de l’immeuble est bas. Un prêt de 2e rang est ajouté au-delà du prêt assuré avec le même prêteur. Ce prêt sera qualifié avec les paramètres de financement conventionnel. En pratique, cette option est peu offerte par les prêteurs virtuels et est plus souvent disponibles avec les prêteurs bancaires.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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