Les projets de construction d’immeubles locatifs comportent un niveau de risques généralement plus élevé que l’acquisition d’immeubles existants. Il est donc important d’identifier adéquatement les risques présents avant de s’engager formellement dans le processus pour mieux les gérer.

Dépassement des couts du projet

Bien souvent, l’ensemble des couts du projet ne sont pas fixés au moment de souscrire le financement de construction et des extras peuvent survenir pour toutes sortes de raisons durant la phase de construction.

Faible demande locative

La demande locative est influencée par une multitude de facteurs qui sont souvent hors du contrôle de l’investisseur. La situation économique, l’attrait pour le secteur et la démographie en sont des exemples.

Dépassement de l’échéancier prévu

Un dépassement de l’échéancier prévu peut augmenter les couts du projet et engendrer des dépenses en intérêts supplémentaires.

Erreurs et vices de construction et/ou de conception

Que ce soit au niveaux des plans ou lors de la mise en chantier, des erreurs peuvent être couteuses à rectifier et occasionner un retard important au projet.

Disponibilité de la main d’œuvre et des matériaux

La pandémie aura démontrée aux développeurs qu’ils ne peuvent jamais tenir pour acquis la disponibilités des matériaux et de la main d’œuvre. En cas de pénurie, cela peut engendrer des délais au projet.

Litiges contractuels et extracontractuels

Que ce soit avec l’entrepreneur général, les sous-traitants, les professionnels, la ville ou tout autre intervenant, les opportunités de litiges sont accentuées de manière significative dans le cadre d’un projet de construction. Pensons notamment aux hypothèques légales de construction qui sont monnaie courante.

Fluctuation des taux d’intérêts en cours de projet

Lorsque le taux d’intérêt du prêt n’est pas fixé au début du projet, il y a un risque que prêt de sortie ne permette pas de rembourser le prêt construction (« bridge ») dans son intégralité.

Cautionnements personnels supplémentaires requis

Tant les prêteur que la SCHL exigent généralement un cautionnement des individus derrière le projet équivalent au plein montant du prêt jusqu’à ce que l’immeuble soit complété et stabilisé. Cela augmente la pression sur le patrimoine personnel des investisseurs en cas d’aléa du projet.

Conditions du site inconnues

Les conditions sous-jacente du site sont souvent inconnues comme la présence de contamination non-identifiée et les conditions exactes du sous-sol peuvent engendrer des couts et des délais additionnels importants.

Mesures de gestion de risques

Afin de réduire leurs risques, les investisseurs devraient disposer d’une expérience dans la réalisation de projets similaires ainsi que des ressources financières liquides importantes au-delà mise de fonds exigée dans le projet pour palier aux dépassement de couts.

Comme mentioné d’emblée, une bonne identification des risques propres au projet permet de prévoir des solutions en amont afin de les mitiger.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

Avis de non-responsabilité

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