Dans le cadre de financements commerciaux, plusieurs prêteurs mandatent un consultant en assurances afin qu’il examine les polices d’assurance de l’immeuble pour s’assurer de leur conformité avec leurs exigences. De manière générale, les couvertures exigées sont celles d’une police d’assurances pour entreprises.
Les exigences spécifiques en matière d’assurances de l’immeuble sont propres à chaque prêteur. Celles-ci sont précisées sur le contrat de prêt de l’emprunteur. Voici, toutefois, un résumé des exigences les plus fréquentes :
Assurance de la propriété, des bâtiments et du contenu
En premier lieu, les prêteur exigent généralement que l’assurance des biens soit souscrite selon la formule étendue de type « tous risques ». Celle-ci doit inclure les couverture pour les risques de tremblement de terre, d’inondation et de refoulement d’égout.
Par ailleurs, la police de l’immeuble doit généralement être souscrite sur la base de la valeur à neuf. À cet effet, le montant de la garantie doit correspondre au coût de remplacement total incluant l’enlèvement des débris. Elle ne doit pas comporter de déduction pour dépréciation.
Assurance de la responsabilité civile des entreprises
Ensuite, la couverture en responsabilité civile doit normalement comporter un montant d’au moins 2M$ par sinistre. À cet égard, les prêteurs demandent souvent d’être inclus en tant qu’assuré additionnel quant aux activités de l’emprunteur. Pour les prêts de 10 000 000$ et plus, les prêteurs exigent généralement une assurance responsabilité d’au moins 5M$.
Assurance des revenus locatifs (pertes d’exploitation)
Les prêteurs exigent fréquemment que la couverture contre les pertes d’exploitations soit sur une formule étendue couvrant les loyers bruts. La période d’indemnisation minimale est généralement de dix-huit (18) mois plutôt que douze (12).
Assurance contre les bris de machines
Cette couverture doit normalement être de forme générale contre le bris de machines et inclure la protection pour les essais et la mise en service.
Annulation ou modification de police
Chaque police doit prévoir un préavis écrit de trente (30) jours au prêteur l’informant de la résiliation de la police ou de modifications qui pourrait porter lui préjudice.
Clause hypothécaire standard du BAC
Finalement, toutes les polices d’assurance doivent contenir la clause hypothécaire standard du Bureau d’assurance du Canada (BAC) et nommer le prêteur en tant que créancier hypothécaire de premier rang et en tant que premier bénéficiaire en cas de sinistre.
Le présent texte n’est qu’un résumé des clauses fréquemment demandées par les prêteurs et non une recommandation en matière d’assurances. Il est important de consulter un professionnel qualifié en assurances de dommages pour répondre à vos besoins spécifiques.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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