La structure « waterfall » est un mécanisme de distribution des profits en investissement immobilier. Cette structure est très populaire aux États-Unis pour intégrer des investisseurs passifs, mais peu répandue au Québec. Elle est généralement utilisée dans les partenariats et les fonds d’investissement. Cette structure assure une distribution hiérarchique des rendements entre les différents partenaires ou investisseurs. La distribution des rendements suit une séquence définie, souvent en cascade, d’où le nom.

Une structure « waterfall » en investissement immobilier comprend les charactéristiques suivantes :

  1. Remboursement du capital investi : La première étape est souvent le remboursement du capital investi aux partenaires. Cela signifie que les investisseurs reçoivent d’abord le montant initial qu’ils ont investi dans le projet.
  2. Rendement préférentiel : Ensuite, les investisseurs peuvent avoir droit à un rendement préférentiel sur leur capital. Ce rendement est généralement un pourcentage fixe du capital investi et est payé avant que d’autres distributions aient lieu.
  3. Partage des profits : Une fois que le rendement préférentiel est atteint, les profits restants sont généralement partagés entre les investisseurs et le développeur selon une répartition spécifique. Cette répartition peut varier et peut être basée sur des pourcentages prédéfinis ou d’autres arrangements.
  4. Incitatif de performance : Certains partenariats incluent une étape supplémentaire appelée l’incitatif de performance. Il s’agit essentiellement d’un pourcentage des profits qui va aux développeurs du projet une fois que les rendements pour les investisseurs ont été atteints. Ce partage est souvent basé sur une formule de partage des profits spécifique pertinente lors de la vente de l’actif.

La structure « waterfall » est conçue pour aligner les intérêts des différents partenaires et encourager la performance du projet. Elle peut également être utilisée pour attirer des investisseurs en offrant des rendements préférentiels attractifs.

Exemple de structure « waterfall »

Il est important de noter que chaque structure « waterfall » est unique et peut varier en fonction du type de projet, des partenaires impliqués et des négociations spécifiques entre les parties. Les investisseurs et les promoteurs ont intérêts à comprendre ces structures en détails avant de s’engager dans un partenariat immobilier.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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