Le traitement des dépenses diffère selon s’il s’agit d’une dépense courante ou si elle est capitalisable. Les dépenses courantes sont généralement déductibles dans l’année qu’elles sont engagées alors que les dépenses capitalisables sont ajoutées au cout de l’immeuble et peuvent être amorties au fil des ans.
Dans le folio S3-F4-C1, l’Agence de Revenu du Canada énumère les critères de détermination entre une dépense courante et une dépense capitalisable :
Avantage durable
Une dépense est généralement considérée comme une dépense en capital si elle procure un avantage durable. Par exemple, des travaux d’agrandissement d’un immeuble ou la conversion d’un systèmes de chauffage au mazout pour un système électrique écoénergétique haute performance sont des exemples de dépenses en capital en raison de l’avantage durable qu’elles confèrent.
Entretien ou amélioration
Généralement, une dépense engagée pour ramener un bien à son état d’origine est considérée comme une dépense courante. Par exemple, le coût de remplacement de la toiture pourrait être une dépense courante si la matériel de remplacement choisi est identique à l’existant. Toute dépense qui améliore le bien au-delà de son état d’origine serait normalement considérée comme une dépense en capital.
Valeur relative
Dans certains cas, il peut être nécessaire de prendre en compte le montant de la dépense par rapport à la valeur totale du bien, au coût des entretiens, des réparations et des autres dépenses effectuées antérieurement pour lui établir sa valeur relative. À cet effet, l’ARC donne en exemple le remplacement d’une bougie d’allumage dans un moteur d’automobile comme de nature courante alors que le remplacement du moteur de l’automobile est lui de nature capitale.
Préparation d’un bien usagé pour sa location ou d’autres usages
Si l’on acquiert un bien d’occasion et que des réparations sont effectuées pour le rendre opérationnel, ces travaux seront qualifiés de dépenses en capital. Par exemple, les réparations faites sur un immeuble locatif afin de le rendre prêt à être exploité devraient être classées comme des dépenses en capital. C’est pour cette raison que les travaux réalisés dans l’année d’acquisition, à l’exception de l’entretien minimal, sont généralement capitalisables.
Perspective de vente
Les coûts des réparations effectuées dans le cadre de la vente d’un bien, ou comme condition de la vente, sont considérés comme des dépenses en capital.
Dans tous les cas, il est important de valider le traitement fiscal de vos dépenses avec votre comptable ou votre fiscaliste pour éviter des mauvaises surprises ultérieurement.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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