L’investissement immobilier est un placement qui a fait ses preuves dans le temps. En revanche, ce n’est pas toute les opportunités qui sont intéressantes. Un investisseur doit, lorsqu’il évalue une transaction potentielle, calculer son rendement espéré et le mettre en contexte en le comparant à d’autres types de placements disponibles. Il s’agit de l’approche « band of investments ». Malheureusement, ce n’est pas tous les investisseurs qui font appelle à cette approche et l’ignorer peut avoir de fâcheuses conséquences.

Le rendement acceptable dépend de chaque investisseur et sa tolérance aux risques.

En finance, le niveau de rendement est intimement lié au niveau de risques pris par l’investisseur.

Il existe plusieurs stratégies lorsque vient le temps de faire des placements immobiliers notamment :

I. Détention simple d’un immeuble en bon état

II. Détention d’un immeuble avec des travaux somme toute mineurs à faire et quelques optimisations de loyers

III. Projet d’optimisation complet, rénovation majeure avec changement de la clientèle locative

IV. Projet de développement / construction neuve

***Les rendements sont présentés à titre illustratifs uniquement pour aider le lecteur à se situer sur la droite des capitaux et non comme une prommesse de rendement

Rendements comparables

Le S&P 500, un indice boursier composé des 500 plus grandes sociétés publiques américaines, a offert un rendement annuel de 10.42% sur les 100 dernières années. Non pas sans haut et sans bas; par exemple, le rendement a été de -47.07% pour l’année 1931 seulement[1]. Certain investisseurs ne sont pas à l’aise avec la volatilité des placements boursiers et préfèrent l’immobilier, car les prix ne sont pas affichés à la cote en temps réel. Le fait d’avoir accès aux prix d’une action à tous les jours ne devraient pas être un facteur de prise de décision, car l’investisseur pourrait simplement acheter et ne pas porter attention aux variations. En effet, l’investisseur qui achète un portefeuille d’actions n’encaisse pas de perte tant qu’il ne vend pas. L’histoire démontre que la détention d’un portefeuille d’actions comme le S&P500 n’a jamais produit de pertes sur une période de 20 ans consécutive[2].

Il y a trois sources de rendements potentiels en immobilier :

  1. Liquidités générées par l’immeuble (cash-flow : revenus annuels nets après les dépenses de l’immeubles et l’hypothèque payées)
  2. Capitalisation du prêt (remboursement de la dette)
  3. Prise de valeur de l’immeuble dans le temps

Au passage, l’immobilier présente des avantages fiscaux indéniables notamment avec l’amortissement.

Quand on pense à l’investissement de temps et les efforts requis pour entretenir, gérer et administrer ses immeubles, il faut que le rendement en vaille la peine. Par exemple, un investisseur qui anticipe un rendement global de 5-7% est en droit de se demander si cela en vaut vraiment la chandelle sachant qu’historiquement certaines alternatives ont fait mieux. Lorsque le prix payé à l’achat est trop élevé, ce genre de rendements arrive plus fréquemment que l’on pense.

Pour comparer des pommes avec pommes, l’analyse d’une propriété devrait plutôt se faire avec l’approche de l’investisseur passif qui donne l’immeuble en gestion ou, à tout le moins, l’investisseur qui valorise son temps au taux du marché pour le travail de gestion fait sur l’immeuble.

L’opportunité est-elle aussi intéressante en termes de rentabilité lorsque le rendement potentiel est calculé de cette façon ?

Parallèlement, une nuance qui revient souvent est la possibilité d’emprunteur une somme importante pour acquérir un immeuble. L’effet de levier est un multiplicateur. Lorsque le projet est bon, il devient un catalyseur. Lorsque le projet est mauvais, il se transforme en couteau à double tranchant.

Contrairement à la croyance populaire, le même effet existe en investissements boursiers avec les prêts investissements. En pratique, il est possible d’emprunter jusqu’à 75% de la somme investie, mais vu la volatilité boursière peu d’investisseurs sont à l’aise de procéder ainsi.

L’investisseur est parfois porté à se demander quel serait le rendement du bien immobilier exempt de dette et de le comparer avec le rendements boursiers. En revanche, un bien immobilier acheté comptant n’a pas le même profil de risque (volatilité) qu’un fonds d’actions. Au même titre, un bien immobilier financé à 85% n’a pas le même profil de risque qu’un portefeuille d’actions acheté comptant.

Un exercice intéressant pour l’investisseur avisé est d’analyser les rendements sur une base de risque ajusté soit pour le même niveau de risque (à volatilité égale) quel est le rendement de chaque actif ? Les praramètres exacts pour arriver à une situation paritaire sont complexes, car l’approche entre un placement boursier et immobilier est fondamentalement différente.  Un exemple de scénarios à comparer seraient l’achat d’un l’immeuble à 50% ou 65% de ratio prêt-valeur (levier modéré) avec un fond répliquant l’indice S&P 500 acheté comptant (aucun levier).

En conclusion, l’idéal est d’avoir un peu de tout (diversification), mais en pratique c’est rarement le cas, les investisseurs immobiliers sont souvent très concentrés, car ils croient fermement en ce qu’ils font. Il s’agit souvent bien d’une forme de biais cognitif et il en va de même avec certains investisseurs boursiers qui ne jurent que par ce type de placements.

[1] https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns

[2] https://www.visualcapitalist.com/stock-market-returns-time-periods-1872-2018/

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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