La déduction pour amortissement (DPA) est à une pratique comptable et fiscale permettant aux investisseurs immobiliers de répartir le coût de leurs actifs à long terme sur plusieurs années, plutôt que de l’imputer intégralement l’année d’acquisition.
En effet, le fisc fait une distinction entre les dépenses courantes et les dépenses capitalisables. Ce sont les dépenses de nature capitales qui bénéficieront de la DPA.
Sur le plan fiscal, la déduction pour amortissement permet à un contribuable (particulier ou société) de réduire son revenu imposable, car elle est considérée comme une dépense déductible. Cette déduction peut, donc, aider à réduire leur revenu imposable.
En immobilier, il faut voir l’amortissement comme un principe de report d’impôts dans le temps, car il est rare que les immeubles perdent de la valeur sur le long terme. L’immobilier, comparativement à de l’équipement électronique ou du matériel roulant, s’apprécie généralement avec le temps.
La déduction pour amortissement en immobilier
Il est important de comprendre que seuls les bâtiments peuvent être amortis. Les terrains ne sont pas des biens amortissables.
Le taux de la DPA pour les bâtiments est de 4% par année (Catégorie 1), cependant, dans l’année d’acquisition elle est limitée à 2%. Le contribuable peut donc demander une déduction jusqu’à concurrence de 4% du solde du « compte d’amortissement » de la bâtisse. Le solde est en fait la fraction non amortie du cout en capital (FNACC) de son immeuble. S’il le souhaite, il peut prendre un déduction moindre (entre 0 et 4%) ou ne pas prendre de déduction du tout. Le choix de prendre la déduction pour amortissement se fait chaque année. L’amortissement du bâtiment suit donc un principe dégressif dans le temps.
Lorsqu’elle n’est pas ventilée expressément dans l’acte de vente, la répartition du prix d’achat entre la valeur du bâtiment et celle du terrain, suit généralement le rapport établi au rôle foncier.
Exemple : Achat d’un immeuble de 8 logements pour 1.5M$, ratio valeur du batiment/valeur total au rôle foncier = 75%
Fraction non amortie du cout en capital (FNACC) du batiment = 1 500 000$ x 75% = 1 125 000$
Particularités en fonction du type de détention
Il n’est pas possible de créer des pertes avec l’amortissement pour les immeubles détenus personnellement, mais c’est possible de le faire au sein d’une société par actions.
À l’instar des cotisations à un REER, la déduction permet de réduire le revenu imposable dans l’année où la DPA est prise. Ainsi, pour les contribuables qui sont assujettis à des taux d’impositions marginaux élevés et qui anticipent des taux d’imposition plus bas au moment de la vente peuvent tirer avantage de cette déduction.
À la vente
Lorsque l’immeuble est vendu, si le prix de vente est supérieur à la fraction non amortie du cout en capital (le solde du compte amortissement), il y aura une récupération d’amortissement. C’est-à-dire que la différence entre le coût de base du bâtiment et sa FNACC sera imposé comme du revenu (et non comme du gain en capital) dans l’année de la vente.
Dans notre exemple, si l’immeuble était vendu à la fin de la 10e année pour 2M$, la récupération serait de 361 481$ (1.5M$ x 75% – 763 519$) et le gain en capital de 500 000$ (2M$ – 1.5M$).
Bonnes raisons de prendre la déduction pour amortissement
Détention en société par actions
Comme l’impôt des société par actions n’est pas progressif (50.17% au 1er dollar pour les revenus passifs), il s’agit d’un report d’impôt pur, car le dollar d’aujourd’hui sera imposé au même taux que le dollar du futur (au moment de la vente).
Taux d’imposition marginal actuel élevé avec anticipation de baisse
Pour les contribuables qui sont assujettis à un taux d’imposition marginal élevé et qui anticipent que ce taux baissera dans le futur au moment de la vente.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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