La société en commandite (« SEC ») est un véhicule généralement peu connu au Québec parmi les investisseurs immobiliers autres qu’institutionnels.

Elle diffère de la société par actions (incorporation) par sa structure et son mode de fonctionnement.

La société en commandite regroupe deux principaux acteurs :

  • Les associés (les « commanditaires ») fournissent le capital, mais leur responsabilité se limite à leur mise de fonds.
  • Une personne (le « commandité ») souvent une société par actions gère activement les opérations de la société.

La société en commandite procure, dans plusieurs cas, des avantages fiscaux transférables aux commanditaires.

Elle permet de partager les profits entre les commanditaires et le commandité selon différentes structures modulables au gré de l’entente entre les partenaires.

Il s’agit d’un véhicule flexible et adapté pour les projets de construction en immobilier qui permet un alignement des intérêts et un arrimage des flux monétaires du projet.

Il est possible de bien encadrer la relation entre les investisseurs passifs et l’opérateur (commandité) via le contrat de société. Les frais de gestion du commandité et le partage des profits sont donc préalablement établis.

Les avantages de la SEC

  • Responsabilité limitée des investisseurs (protection d’actifs)
  • Possibilité d’optimisation fiscale avec le retour de capital
  • Gestion assurée par le commandité (investissement passif pour les commanditaires)
  • Distributions faciles et flexibles pour s’adapter à la réalité du partenariat
  • Possibilité de remonter les pertes aux commanditaires jusqu’à concurrence de leur fraction à risque
  • Véhicule transparent aux fins fiscales
  • Partage de profits dynamiques et intéressants pour le promoteur du projet

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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