Le ratio de couverture de la dette ou « RCD » est la marge de manœuvre qu’un investisseur a pour acquitter ses paiements hypothécaires en fonction des revenus de l’immeuble. Il s’obtient en divisant le revenu net de l’immeuble par le montant des paiements hypothécaires le tout sur une base annuelle.
Ainsi, un ratio de couverture de la dette de 1.10 signifie que pour chaque dollar (1$) de paiements hypothécaires annuels, l’immeuble doit être en mesure générer 1.10$ de revenus nets.
Les prêteurs ont des exigences minimales à respecter au niveau du ratio de couverture de la dette pour autoriser un prêt. La nuance est qu’ils utilisent un revenu net ajusté plutôt que le revenu réel de l’immeuble.
Revenus
Les loyers sont généralement reconnus tel qu’ils sont présentés aux baux. En revanche, lorsque le prêteur doute de la viabilité à long terme d’un loyer trop élevé il arrive qu’il le réduise pour ses calculs de financement. Il en va de même pour les autres revenus de l’immeubles (ex. buanderie, stationnement, rangements, etc.)
Vacances
Les prêteurs ajoutent une provision pour la vacance et les mauvaises créances qui varient en fonction du secteur, mais qui est minimalement de 3%.
Dépenses utilisées aux fins de financement
Les prêteurs imposent des minimums pour certains postes de dépenses même s’ils diffèrent des dépenses réelles de l’emprunteur.
Revenu net normalisé
Le revenu diminué de la provision pour vacances et des dépenses normalisées servira aux fins du calcul du ratio de couverture de la dette.
Impact des taux d’intérêts
Lorsque le prêt est contraint par le ratio de couverture de la dette, il sera fortement influencé par les taux d’intérêts, car ceux-ci dicteront le montant d’emprunt maximal possible.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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