La majorité des prêts hypothécaires multilogements assurés par la SCHL sont des prêts « titrisés ». La titrisation est un processus qui implique la transformation d’actifs financiers, dans ce cas-ci des prêts hypothécaires, en titres négociables sur le marché. Un prêt titrisé est un prêt qui a été regroupé avec d’autres prêts similaires, transformé en un produit financier et vendu à des investisseurs sur le marché des capitaux.

Voici les principales étapes du processus de titrisation d’un prêt :

  1. Regroupement des prêts : Les prêts similaires, tels que des prêts hypothécaires d’immeubles multilogements, sont regroupés ensemble pour former un « pool » ou un portefeuille de prêts.
  2. Émission de titres : Des titres financiers représentant une participation dans le portefeuille de prêts sont émis. Ces titres sont ensuite vendus à des investisseurs (souvent institutionnels) sur le marché des capitaux.
  3. Rendement des titres : Les paiements des emprunteurs sur les prêts sous-jacents génèrent des flux de trésorerie, qui sont distribués aux investisseurs en fonction de la structure de remboursement spécifiée.

Les avantages

L’avantage de la titrisation pour les institutions financières est qu’elle leur permet de libérer des fonds en transférant le risque des prêts à des investisseurs. Ce processus a également l’avantage d’être très efficace ce qui permet aux institutions de réduire leurs couts opérationnels et d’en faire bénéficier les emprunteurs.

Pour les emprunteurs, les taux d’intérêts sur des prêts titrisés sont souvent beaucoup plus compétitifs que sur des prêts réguliers.

Les inconvénients

En revanche, comme les rendements sur les titres sont promis aux investisseur au départ, les possibilités de remboursement anticipé d’un prêt titrisé sont très limitées. Dans plusieurs cas, le prêt titrisé ne peut tout simplement pas être remboursé avant son échéance. Lorsque c’est le cas, la seule méthode pour s’en départir est l’assumation par l’acheteur de l’immeuble au moment de la vente.

Lorsque les prêteurs permettent le remboursement avant l’échéance, les pénalités peuvent être particulièrement élevées. Comme ceux-ci ont garanti le rendement aux investisseurs, les prêteurs chercheront à obtenir le manque à gagner s’ils reprêtent les fonds remboursés. Une partie de la pénalité sera la différence entre le taux en vigueur sur le marché au moment du remboursement et le taux d’intérêt du prêt initialement. Ainsi, lorsque les taux sont à la baisse les pénalités peuvent représenter des sommes collossales. Même lorsque les taux sont en hausses, les pénalités demeurent tout de même importantes.

Convenance

Avant de s’engager dans un prêt titrisé, l’emprunteur doit être certain qu’il prévoit conserver l’immeuble jusqu’à la fin du terme hypothécaire (souvent 5 ou 10 ans). Par ailleurs, les possibilités de refinancement en cours de termes sont souvent limitées avec ce type de prêt. Il existe toutefois certaines solutions.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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