Le risque de variation du taux d’intérêts du prêt entre le moment du premier déboursé de construction et la fin du projet est un élément important en période de forte volatilité obligataire.

Advenant une hausse de taux importante par rapport aux hypothèses du prêt de sortie, le montant de celui-ci pourrait être grandement diminué et les investisseurs pouraient se retrouver à laisser des sommes beaucoup plus importantes que prévues dans le projet.

Plusieurs emprunteurs se tournent vers des rachats de taux pour minimiser leur mise de fonds laissée dans le projet, par contre ces rachats peuvent rapidement devenir couteux. Il existe trois principales mesures pour mieux gérer ce risque.

Mesures disponibles

1-Déboursé la totalité des fonds au notaire dès le début du projet

Les avances progressives pour la construction se font à partir du compte de fidéicommis du notaire. Comme le prêt a été déboursé en totalité, il n’y a plus de risque de variation de taux pendant la période de construction. Le prêt porte à intérêt sur le plein montant à partir du premier déboursé comparativement aux avances progressives standards du prêteur où le montnat de prêt portant à intérpet évolue au rhythme d’avancement du projet. Cependant, les fonds inutilisés conservés chez le notaire peuvent être placés dans un compte épargne ce qui diminue le cout total pour l’emprunteur. Il ne paie que la différence entre le taux du prêt et le rendement du compte épargne sur les sommes inutilisées chez le notaire.

2-Acheter des contrat à terme

Les contrats à terme sont des instruments financiers (produits dérivés) dont la valeur fluctuent en fonction des variations de taux d’intérêts. En cas de hausse de taux, les contrats à terme prennent de la valeur et ils peuvent être vendus par l’emprunteur pour payer le rachat de taux exigé au moment du déboursé du prêt de sortie. Les contrats à termes sont reliés à un produit sous-jacent par exemple l’obligation du Canada 5 ans ou 10 ans. Comme la tarification du prêt de sortie est établie en fonction d’un indice s’apparentant aux obligations du Canada de même échéance, il est possible de neutraliser les impacts des hausse de taux de cette manière. En revanche, en cas de baisse de taux, l’investisseur sera perdant, car il devra racheter son contrat à terme à perte.

3-Gel de taux jusqu’à 18 mois

Certains prêteurs permettent un gel de taux jusqu’à 18 mois d’avance ce qui permet de connaitre le taux du prêt de sortie au début du projet moyennant une certaine prime.

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À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

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