Le développement et la construction d’un immeuble multilogements est un travail de longue haleine qui comporte plusieurs étapes crutiales. Celles-ci doivent être réalisées dans l’ordre afin de ne rien oublier. À cet égard, la phase de préparation est tout aussi importante que celle de construction afin d’assurer la réussite du projet.
Étape 1 – Identification du site
Une fois un terrain potentiel identifier, la première étape est d’y effectuer les vérifications d’usage tel le zonage en vigueur. L’investisseur doit également se pencher sur le nombre de logements ou la densité permise et les exigences en matière de ratio de stationnements.
Il est judicieux valider s’il faudra obtenir l’approbation d’un comité consultatif urbain (CCU) pour réaliser le projet. Si le terrain est sujet à un plan d’implantation et d’intégration architecturales (PIIA), l’investisseur devra en tenir compte. Cela pourra être valider avec le département d’urbanisme de la ville. N’oubliez pas que dans certains cas, des dérogations peuvent être octroyées lorsque votre projet s’y prête.
Étape 2 – Analyse du potentiel et modélisation financière
Une fois la première étape complétée, il faudra estimer sommairement les couts totaux du projet et prévoir une rencontre avec votre courtier hypothécaire pour analyser les scénarios de financement possibles.
Étape 3 – Plans préliminaires et estimation des couts de construction
Une fois la viabilité financière du projet confirmée, l’investisseur cherchera normalement à sécuriser le terrain via une offre d’achat. Il entamera également sa période de vérifications diligentes avec les études environnementales (Phase I/II). Souvent mises de côté, il sera également pertinent de valider les conditions du sol afin de déterminer si du pieutage ou des murs berlinois seront requis. Ces deux items peuvent influencer drastiquement les couts du projet.
Lorsque l’emprunteur souhaite mettre en place son financement APH Sélect à l’achat du terrain, il est important de prévoir un délais assez long pour le financement (généralement 180+ jours) pour être en mesure de compléter les vérifications et faire approuver le dossier. Sinon, il existe d’autres types de financement pour acheter le terrain.
Étape 4 – Pré-développement
En parallèle à l’obtention du financement, l’investisseur travaillera sur l’élaboration des plans pour constructions avec ses professionnels. Il obtiendra également des soumissions d’entrepreneurs généraux et le cas échéant de sous-traitants et de fournisseurs.
Lorsque les permis seront obtenus, le financement confirmé et les contrats signés la phase de pré-développement sera complétée.
Étape 5 – Mise en chantier
La phase de mise en chantier coïncide avec le début des travaux. Une fois la mise de fonds requise injectée dans le projet, l’emprunteur demandera la première avance de son prêt construction. Pour les financements de construction assurés, la première et la dernière avances sont vérifiées par la SCHL ce qui peut engendrer des délais supplémentaires. Une bonne planification des flux monétaires de l’emprunteur en cours de projet est essentielle pour arrimer entrées et sorties de fonds.
Étape 6 – Fin des travaux
Vers la fin des travaux, l’emprunteur procédera à l’autocotisation. Il obtiendra également l’attestation de fin de travaux des professionnels.
Dans les dernier mois de construction, l’emprunteur procédera à la location des unités. Il peut être avantageux de démarrer une prélocation quelque mois avant la date de fin des travaux pour combler l’immeuble rapidement une fois construit et obtenir les loyers les plus élevés.
Une fois le délais pour la publication d’hypothèques légales échu, l’emprunteur pourra débourser son prêt de sortie ou sa dernière avance sur le prêt APH Sélect selon cas.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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