Force est de constater que plusieurs évaluateurs agréés, lorsqu’ils préparent un évaluation prospective pour un immeuble à construire, utilisent un pourcentage du revenus brut pour établir le montant des taxes. Bien que légitime, cette méthode, dans bien des cas, est susceptible de surévaluer le montant des taxes municipales et scolaires du futur immeuble.
Comme le financement est établi en fonction des revenus nets opérationnels projetés (revenus – dépenses) de l’immeuble, une dépense de taxes trop élevées aura pour effet de réduire le financement possible ce qui n’est pas souhaitable.
Une méthode préférable est de consulter le rôle de taxation d’un immeuble ayant des caractéristiques comparables (ex. 6 logements et plus) pour y connaitre les taux de taxation de chaque composante du compte de taxes municipales et scolaires.
Le montant de taxes du sujet pourra être estimé en multipliant la valeur au rôle foncier projetée (évaluation municipale) de l’immeuble à construire par le taux de chacune des composantes du compte de taxes.
L’évaluation des comparables devraient fournir une bonne idée pour établir le rôle foncier. En effet, l’études des comparables permettra d’établir une rapport moyen entre la valeur marchande et la valeur au rôle de chaque immeuble. Une fois ce rapport obtenu, il sera possible d’estimer la valeur au rôle potentiel du sujet en divisant la valeur marchande projet (fourni dans l’évaluation post-construction) par le facteur trouvé.
Sur un financement amorti sur 50 ans à un taux d’intérêts de 4,50%, 1 000$ de différence sur le montant de taxes peut réduire le financement d’environ 18 000$!
Il faut toutefois apporter une nuance, car la SCHL possède, à l’interne, des barèmes en matière de dépenses pour les immeubles. Ainsi, lorsqu’une demande de financement est présentée avec des dépenses trop faibles comparativement à leurs barèmes, ils peuvent augmenter globalement les dépenses de l’immeuble ce qui aura pour effet de réduit le revenu net opérationnel et par conséquent le montant de financement possible.
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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