Couts directs

Les couts directs communément appelés « hard costs » représentent les couts de construction soient essentiellement les matériaux et la main d’œuvre pour le projet. Ils varient considérablement selon le type de construction, le secteur et le choix de l’entrepreneur. À titre indicatif, le cout par pied carré pour un construction de qualité standard peut varier de 200 à 275$/pi2 pour une construction de type bois-brique, 250 à 325$/pi2 pour une structure d’acier et de 300 à 375$/pi2 pour un immeuble en béton.

Couts indirects (accessoires)

Les couts indirects ou « soft costs » représentent les frais professionnels et accessoires du projet notamment, l’architecture, l’ingénierie, les études environnementale (phase I/II), les études de faisabilités (sonore, obrage, impact, etc.), les frais de développement & redevances, les permis, les taxes durant la construction, les honoraires juridiques, etc.

Ceux-ci sont généralement de l’ordre 7-10% du montant global du projet.

Frais financiers

Il s’agit principalement du couts des intérêts pendant la période de construction et des frais liés au financement.

Il est optimal d’estimer ce poste par une planification des déboursés dans le temps à l’aide d’un tableau des flux monétaires en fonction de l’échéancier du projet.

Contingence

Il s’agit de la marge de manœuvre en cas de dépassement de couts. Dans la majorité des projets, celle-ci varie entre 5-10% du total des couts directs et indirects.

Terrain

Le cout du terrain, varie considérablement selon l’emplacement. Il peut couter de 20 000$ à plus de 100 000$ la porte.

Autocotisation

L’autocotisation comprend le paiement des taxes à la consommation sur l’immeuble. Comme la location d’un logement résidentiel est exonéré de la TPS / TVQ, l’emprunteur ne peut réclamer les crédits sur les intrants pour ses couts de construction (se faire rembourser les taxes). Il doit donc l’assumer et la prévoir dans ses couts de construction.

Les autorités fiscales souhaitent que les taxes de vente soient payées sur la juste valeur du projet une fois construit. Il existe plusieurs stratégies pour réduire ce poste de dépense. Pour plus de détails sur ce poste consulter notre billet ici.

Evidemment, chaque projet étant unique, il est souhaitable de réviser attentivement chacun des postes budgétaires avec un spécialiste, car le présent texte traite seulement des paramètres généraux.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

Avis de non-responsabilité

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