Dans un contexte où, les mises de fonds nécessaires pour investir en immobilier multilogements ne cessent d’augmenter, la tendance aux partenariats est à la hausse.
Que ce soit pour partager des expertises variées ou pour mettre en commun des ressources financières, le partenariat peut être un outil puissant en immobilier pour accélérer sa croissance, avoir accès à de plus grosses opportunités et maximiser la création de valeur de son parc.
La mise en place et l’évolution d’un partenariat immobilier n’est pas sans risque. Comparativement à l’exploitation en solo, la possibilité de faire face à des opinions et des objectifs divergents en cours de route est omniprésente surtout lorsque le groupe est nombreux. En revanche, lorsque les partenaires ont des aptitudes complémentaires la force du groupe peut définitivement apporter un effet multiplicateur voire une forme de synergie.
Plusieurs éléments sont essentiels pour mettre sur pied un partenariat solide et performant en voici quelques-uns :
1- Avoir la bonne structure juridique
Mettre sur pied dès le départ la bonne structure juridique est essentielle. Trop souvent les partenaires n’y prêtent pas attention, achète l’immeuble en leur nom personnel (indivision) et les choses se compliquent lorsque vient le temps de racheter un partenaire qui souhaite quitter. Beaucoup d’investisseurs optent pour une société par actions pour bénéficier d’une convention d’actionnaire. Or, bien souvent, une société de personnes (s.e.n.c. ou s.e.c.) présente des avantages fiscaux qui surpassent ceux de l’incorporation selon le cas. Avis aux investisseurs qui ne jurent que par les conventions d’actionnaires; un contrat de société de personne bien monté peut-être tout aussi puissant.
2- Avoir un bonne répartition des tâches et définition des rôles adaptés
Rien n’est plus facile que de travailler dans une équipe performante où tous connaissent leur rôle et ce qui est attendu de lui. Conséquemment, il vaut le coup d’établir avec précision les fonctions de chacun des partenaires dès le départ. Celles-ci peuvent toujours évoluer en cours de projet, mais au moins chacun saura à quoi s’en tenir et sera imputable de sa part du travail.
3- Avoir un plan de sortie clair et préétabli
Lorsqu’on investit à plusieurs, les objectifs du projet doivent être établis préalablement à se lancer. L’horizon de détention de l’immeuble devrait déjà être connu à l’avance et s’il y a des rachats prédéterminés de certains partenaires à faire lorsque des objectifs financiers sont atteints, par exemple lors d’un refinancement, le tout devrait être clair et entendu de tous.
4- Avoir des ententes légales écrites pour protéger toutes les parties
La documentation légale entre les partenaires est souvent laissée au dépourvue dû à l’engouement de se lancer rapidement dans les projets. Toutefois, mettre les ententes sur papier devrait être la première chose à faire. Un juriste habile en immobilier saura vous outillez avec des ententes équitables et sans ambiguïté. Souvent, l’ajout de clauses de médiation et d’arbitrage peuvent éviter de perdre des années devant les tribunaux lorsque le partenariat tourne au vinaigre. Parallèlement, les bien immobiliers étant généralement beaucoup plus facile à évaluer que les entreprises opérantes, les clauses de rachats automatiques ou forcés peuvent être préétablies en fonction de la valeur marchande des immeubles attestée par un rapport d’évaluation indépendant.
5- Éprouver du plaisir à travailler ensemble
Au-delà des objectifs purement financiers, le fait d’investir à plusieurs devrait être agréable. Lorsqu’une dynamique d’équipe s’installe et qu’un certaine chimie se crée entre les partenaires cela favorise un esprit de collaboration. Comme le disait le populaire adage africain : « Seul on va plus vite, ensemble on va plus loin »
À propos de l’auteur
Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.
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