Il existe un mythe en investissement immobilier voulant que tous les investisseurs sérieux devraient s’incorporer dès le départ et faire leurs acquisitions à travers une société par actions. Malheureusement, il s’agit souvent d’un mauvais conseil surtout à ses débuts.

Mauvaises raisons à elles seules de s’incorporer

  • Parce que l’on investit à plusieurs
  • Parce que l’on investit dans des immeubles commerciaux (ex. 5 portes et +)
  • Parce que l’on souhaite se donner de la crédibilité et du sérieux à notre entreprise
  • Parce que tout monde le fait autour de nous

Fiscalité

En premier lieu, le fisc fait une distinction entre les revenus actifs (revenus tirés d’une entreprise opérante) et les revenus passifs (immobilier, intérêts, gains sur placements) lorsqu’ils sont générés dans une compagnie.

Bien que les revenus actifs bénéficient souvent d’une imposition favorable, les revenus passifs générés dans une compagnie sont imposés à 50.17% au 1er dollar.

Ainsi, le contribuable qui a un taux marginal (taux d’imposition sur son dernier dollar gagné) inférieur à 50%, se trouve perdant, car il ne bénéficie pas de l’avantage des taux progressif offerts au personnel.

Autres inconvénients :

  • Couts initiaux liées à l’incoporation
  • Couts administratifs et comptables liés à la production des déclarations de revenus de sociétés, des états financiers annuels, du maintien du livre des minutes etc.
  • Rigidité et fardeau administratif
  • Pas de création de nouveaux droits de cotisation REER sur les revenus nets immobiliers

Une alternative à l’incorporation pour les investisseurs qui souhaitent investir en immobilier à plusieurs est la société en nom collectif.

L’impôt en main remboursable à titre de dividendes (IMRTD)

Le taux de 50.17% sur les revenus passifs en compagnie peut être décomposé en deux tranches, soit

  • 19.50% représentent de l’impôt final; et
  • 30.67% sont remboursables à la société lorsqu’elle verse un dividende ordinaire à son actionnaire

La partie composée du 30.67% est créditée dans un compte fictif utile uniquement aux fins fiscales. Ce compte est appelé impôts en main remboursable à titre de dividendes ou «IMRTD». Pour que la société récupère sont dû dans ce compte, elle doit verser environ 2.61$ de dividende à son actionnaire pour chaque dollar d’IMRTD qu’elle souhaite récupérer.

Conclusion

Au final, la décision de s’incorporer est complexe et devrait être discutée avec un fiscaliste ou un comptable afin de tenir compte de la réalité spécifique du client.

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

Avis de non-responsabilité

Les informations contenues sur ce blog sont de nature générales. Elles sont présentées à titre éducatif uniquement et ne constitues pas des conseils ni des pistes de prise de décision. Seul un professionnel qualifié peut fournir des recommandations adéquates à votre situation. Ni DGA Financement Commercial, ni aucun de ses employés ou conseillers n’assume quelque responsabilité que ce soit quant à l’exactitude des informations, ou relativement à tout dommage en découlant ou liés à celles-ci.