Les options de financement construction
Il existe principalement deux types de financement de construction multilogements : le financement conventionnel et le financement assuré. Financement Conventionnel Dans un premier temps, le financement intérimaire de construction (« bridge ») conventionnel ne requiert pas d’approbation de la SCHL. Il est négocié directement avec le prêteur, ce qui permet, dans bien des cas, d’être mis en place plus rapidement. Le financement maximum est de l’ordre de 75% des couts totaux du projets. Le taux d’intérêt est variable basé sur le taux préférentiel de l’institution plus une marge. Il est mis en place pour la durée de la construction seulement. Une fois le projet complété, un prêt de sortie vient remplacer le bridge de construction. Le prêt de sortie est souvent souscrit via le programme APH Sélect. Dans la [...]
APH Sélect : Bien comprendre le volet abordabilité
Le volet abordabilité du programme APH Sélect exige aux emprunteurs de désigner un certain nombre de logements qui respectent le seuil d’abordabilité du secteur à titre de logements abordables pour une période de 10 ans. Les augmentation de loyers sur ces unités seront limitées dans le futur. Immeubles existants Immeubles neufs En cas de fraction d'unité, le nombre d'unités à désigner est arrondi à l'entier supérieur. Engagement de 20 ans Les emprunteurs qui prennent un engagement d’abordabilité sur 20 ans obtiennent 30 points de plus que ceux présentés ci-haut. Seuils d’abordabilité par secteur Arbitrage entres les régions Certaines régions sont plus pénalisantes que d’autres comme le démontre la carte des données de marché de Zipplex. En revanche, il existe une opportunité d'arbitrage dans les secteurs où le loyer [...]
La valeur économique et la valeur marchande
Saviez-vous que certains prêteurs financements des immeubles multirésidentiels comportant jusqu’à 8 logements au personnel ? En effet, il est possible d’acquérir jusqu’à 12 portes locatives sujet à un maximum de 2 500 000$ d’emprunt au personnel. Le financement est alors basé sur la valeur marchande et non la valeur économique de l’immeuble. Il est généralement possible de financer jusqu’à 75% du prix payé. Cette option peut être intéressante pour les investisseurs qui débutent, car la mise de fonds peut provenir d’équité disponible sur une autre immeuble (ex : résidence principale). La valeur économique et la valeur marchande sont deux concepts distincts qui doivent être bien compris par les investisseurs. Valeur économique : La valeur économique se réfère à la valeur fondamentale d'un actif, indépendamment de son prix actuel sur le marché. Elle [...]
L’évolution du marché immobilier : Pourquoi les investisseurs doivent-ils adopter une approche plus sophistiquée ?
Les investisseurs immobiliers d'aujourd'hui font face à un environnement en constante évolution, ce qui rend impératif une sophistication accrue pour prospérer dans ce secteur dynamique. Voici les raisons pour lesquelles la sophistication est devenue essentielle pour réussir dans le monde de l'investissement immobilier actuel. Complexité des marchés Les marchés immobiliers actuels sont confrontés à une complexité croissante en raison de la popularité grandissante pour l'immobilier, des fluctuations économiques, des mouvements de taux d'intérêt et des changements dans la demande locative. Les investisseurs doivent développer une capacité à analyser ces facteurs pour prendre des décisions éclairées et rester compétitifs. Popularité Vu historiquement comme une excellente source d'enrichissement, l'immobilier a attiré un grand nombres de nouveaux investisseurs à la recherche de rendements élevés. L'augmentation du nombre d'investisseurs actifs sur le marché [...]
Les marges de crédit corporatives
Saviez-vous que certains prêteurs offrent la possibilité d'ouvrir une marge de crédit allant jusqu'à 100 000$ au démarrage de votre entreprise ? Les marges de crédit offrent plusieurs avantages, en voici quelques-uns : Flexibilité d'utilisation Une marge de crédit offre une flexibilité considérable quant à la manière dont vous utilisez les fonds empruntés. Vous pouvez utiliser l'argent pour divers besoins, tels que des dépenses imprévues, des rénovations, des projets d'optimisation, des frais professionnels, ou d'autres dépenses importantes sur votre immeuble. Intérêts basés sur l'utilisation Vous ne payez des intérêts que sur le montant utilisé de votre marge de crédit, pas sur la totalité du montant approuvé. Cela signifie que si vous n'utilisez pas l'ensemble de la marge, vous ne paierez des intérêts que sur le solde que vous avez [...]
Le financement participatif en immobilier
Les dernières années ont apporté des développement importants en matière de financement participatif ou « crowdfunding ». Ce phénomène a également touché le domaine de l’investissement immobilier. C’est le cas notamment aux États-Unis avec les plateformes d’investissements en ligne comme FundRise et CrowdStreet. Ces plateformes permettent aux investisseurs de détail d'investir dans des projet d’acquisitions ou de développements immobiliers avec de petites sommes. En regroupant des centaines voire des milliers d’investisseurs, les développeurs accumulent les mises de fonds nécessaires pour concrétiser leur projet. Accès à un plus large bassin d'investisseurs Le crowdfunding permet de lever des fonds auprès d'un grand nombre d'investisseurs, ce qui élargit la base d'investisseurs potentiels par rapport aux méthodes traditionnelles. Cette méthode a l’avantage de bénéficier d’une dispense de prospectus ce qui facilite la vie [...]
Le financement alternatif dans le cadre d’optimisation d’immeubles
Remboursement de Prêteurs Privés Depuis le printemps 2023, la SCHL a resserré ses pratiques internes en matière de remboursement de prêteurs privés. Dorénavant, il n’est plus permis de refinancer un immeuble à la SCHL lorsqu’un prêteur privé est créancier sur l’immeuble. Ainsi, les emprunteurs qui achètent des propriétés à optimiser avec un prêteur privé dans l’optique de refinancer directement à la SCHL devront passer par un financement conventionnel avec un prêteur agréé avant de présenter leur dossier à la SCHL. La pratique courante qui consistait à acheter l’immeuble avec un prêt privé y financer les rénovations et faire un prêt de sortie en APH Sélect n’est donc plus envisageable. Règle du 24 mois de stabilisation pour le remboursement des travaux de rénovation Pour les financements souscrits auprès d’un prêteur [...]
L’hypothèque légale de construction
L'hypothèque légale de construction est régie par le Code civil du Québec. Il s'agit d'une garantie légale qui vise à protéger les créanciers qui fournissent des travaux de construction ou des matériaux sur un immeuble. En effet, lorsqu'une personne effectue des travaux de construction ou fournit des matériaux pour l'amélioration d'un immeuble, elle peut bénéficier de l'hypothèque légale de construction pour garantir le paiement de sa créance. Voici quelques points à connaître sur l'hypothèque légale de construction : Bénéficiaires Premièrement, les bénéficiaires peuvent inclure l'entrepreneur général, les sous-traitants, les fournisseurs de matériaux, et d'autres personnes qui ont contribué aux travaux de construction ou à la rénovation de l'immeuble. Conditions Ensuite, pour bénéficier du droit à l'hypothèque légale, il est généralement nécessaire de respecter certaines conditions, telles que donner un [...]
Les règles d’attribution : un piège à éviter
Au Canada, les règles d'attribution en matière d'impôt sur le revenu sont établies pour prévenir les stratégies visant à transférer artificiellement le revenu entre les membres d'une famille afin de tirer avantage des taux d'imposition plus bas. Ces règles sont conçues pour assurer une répartition équitable de la charge fiscale. Voici quelques-unes des règles d'attribution importantes : Attribution de revenus de biens Si un individu transfère ou prête des biens immobiliers à son/sa conjoint(e) ou son enfant mineur, les revenus générés par ces biens peuvent être attribués à l'auteur du transfert et inclus dans son revenu, sauf dans certaines exceptions. Attribution de gains en capital Les règles d'attribution s'appliquent également aux gains en capital réalisés sur la disposition de biens transférés à un/une conjoint(e). Ainsi, les gains en capital [...]
Le roulement fiscal : Un outil de croissance puissant
Un roulement fiscal est une disposition prévue par la Loi qui permet le transfert de biens ou de propriétés à une société sans déclencher immédiatement une imposition sur le gain en capital. Voici comment fonctionne généralement un roulement fiscal en vertu de l'article 85(1) de la LIR : Conditions de base Le transfert doit impliquer des biens admissibles, tels que des actions, des biens immobiliers, ou des biens d'entreprise. Le transfert doit se faire entre une personne (souvent l'actionnaire) et une société canadienne sous certaines conditions. Émission d'actions en contrepartie En échange du transfert de biens, la société émet des actions et une conrepartie autre qu’en actions (argent, billet à demande, assumation de prêt, etc.) à la personne qui transfère le bien. Les actions sont émises pour éviter de [...]