Le programme

À l’heure où plusieurs projets de construction multi résidentiels sont mis sur pause en raison de la hausse importante des taux d’intérêts, l’initiative de financement pour la construction de logements locatifs présente une solution de rechange intéressante pour la mise en chantier.

Cette initiative de la SCHL vise à offrir un financement à faibles coûts aux emprunteurs admissibles lorsque le projet contribue à augmenter le nombre de logements abordables, respectant l’environnement et favorisant l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.

Comparativement au programme très populaire APH Sélect, ce sont tous les critères qui doivent être travaillés. L’emprunteur ne peut pas en choisir qu’un seul.

Le programme met l’accent sur les ensembles d’appartements locatifs standard au Canada pour occupation générale dans des endroits où l’on a besoin d’un plus grand nombre de logements locatifs.

Contrairement aux autres produits, la SCHL agit comme prêteur directement dans le cadre de ce programme.

Le programme est construit sous forme de concours où seuls les meilleurs projets sont retenus pour bénéficier des allègements fort avantageux.

Les emprunteurs admissibles comprennent les promoteurs privés, les promoteurs sans but lucratif et les municipalités.

Exigences minimales :

Tous les projets qui souhaitent participer au programme doivent comprendre :

  • minimum de 5 logements locatifs;
  • prêt d’au moins 1 million de dollars;
  • répondre à un besoin de logements locatifs;
  • respecter le zonage en vigueur et faire l’objet d’un plan de situation en cours d’étude par la municipalité et d’un permis de construire disponible.
  • satisfaire aux critères de selection de base

Les critères de selection de base :

Viabilité financière

L’emprunteur doit avoir la capacité financière et opérationnelle d’exploiter l’ensemble sans subventions permanentes et la capacité de respecter les exigences relatives au ratio de couverture de la dette (1.10x).

Abordabilité

L’emprunteur doit satisfaire à des exigences en matière d’abordabilité, qui doit être maintenue pendant au moins 10 ans.

Le loyer d’au moins 20 % des logements doit être inférieur à 30 % du revenu total médian des familles dans le secteur, et le revenu locatif résidentiel total doit être inférieur d’au moins 10 % au revenu résidentiel brut réalisable. (on entend par réalisable, le revenu total de l’immeuble sans abordabilité)

Efficacité énergétique

Les projets doivent réduire d’au moins 15 % la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre par rapport aux exigences des codes du bâtiment applicables.

Accessibilité

Au moins 10 % des logements de l’ensemble doivent respecter ou dépasser les normes d’accessibilité établies par les codes locaux.

Résumé

Il ne s’agit là que des paramètres de base, les projets surpassant ces critères obtiendront davantage de points dans le classement de la SCHL et auront de meilleurs chances d’être sélectionnés. Par ailleurs, les projet à proximité des grands centres urbains ont également un avantage important.

Les avantages :

En contrepartie, la SCHL accorde des conditions de financement très favorables à l’emprunteur :

  • Terme de 10 ans (sans option de remboursement anticipé) et taux d’intérêt fixe établi à la première avance, pour atténuer l’incertitude entourant les variations de taux.
  • Période d’amortissement pouvant aller jusqu’à 50 ans.
  • Prêt jusqu’à concurrence de 100 % des coûts pour des espaces résidentiels et d’au plus 75 % pour des espaces non résidentiels.

Faible coût

  • Les taux d’intérêts sont fixés en fonction du taux de l’obligation 10 ans du Canada majoré d’une faible marge ce qui est beaucoup plus bas que les taux en vigueur sur le marché avec les prêteurs réguliers. (généralement 1% plus bas qu’en APH Sélect)
  • Remboursement des intérêts seulement, financé par le prêt, pendant la construction et jusqu’à l’obtention du permis d’occupation.
  • Remboursement du capital et des intérêts après 12 mois de revenu brut effectif stable

Accès à l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL

  • Assurance prêt hypothécaire de la SCHL en vigueur de la première avance à la fin de la période d’amortissement, pour simplifier le renouvellement du prêt. L’emprunteur n’a pas à acquitter la prime et n’a qu’à payer la taxes provinciale sur les assurances (au Québec, 9%).

_______________________________________________________________________________________________________________

À propos de l’auteur

Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario.

Avis de non-responsabilité

Les informations contenues sur ce blog sont de nature générales. Elles sont présentées à titre éducatif uniquement et ne constitues pas des conseils ni des pistes de prise de décision. Seul un professionnel qualifié peut fournir des recommandations adéquates à votre situation. Ni DGA Financement Commercial, ni aucun de ses employés ou conseillers n’assume quelque responsabilité que ce soit quant à l’exactitude des informations, ou relativement à tout dommage en découlant ou liés à celles-ci.