Les avantages fiscaux de l’immobilier : L’amortissement
La déduction pour amortissement (DPA) est à une pratique comptable et fiscale permettant aux investisseurs immobiliers de répartir le coût de leurs actifs à long terme sur plusieurs années, plutôt que de l'imputer intégralement l'année d'acquisition. En effet, le fisc fait une distinction entre les dépenses courantes et les dépenses capitalisables. Ce sont les dépenses de nature capitales qui bénéficieront de la DPA. Sur le plan fiscal, la déduction pour amortissement permet à un contribuable (particulier ou société) de réduire son revenu imposable, car elle est considérée comme une dépense déductible. Cette déduction peut, donc, aider à réduire leur revenu imposable. En immobilier, il faut voir l’amortissement comme un principe de report d’impôts dans le temps, car il est rare que les immeubles perdent de la valeur sur le [...]
Naviguer en toute confiance : Les clés d’une gestion des risques en immobilier
L'investissement immobilier offre des opportunités profitables, mais la réussite dans ce domaine requiert bien plus qu'une simple intuition. Le marché actuel requiert un degré de sophistication de la part des investisseurs et la marge de manœuvre pour l'erreur est réduite. Dans cet environnement, la gestion des risques émerge comme un pilier incontournable pour assurer la stabilité et le succès des projets immobiliers. Voici quelques-unes des méthodes de gestion des risques qui jouent un rôle crucial dans le domaine : Évaluation précise des risques : L'identification des risques en amont est la première étape vers un investissement immobilier fructueux. Analyser les risques liés au marché immobilier tels que les fluctuations des taux, ainsi que les risques spécifiques à chaque projet tels que l'état de l'immeuble, les relations avec les locataires, [...]
Remboursement anticipé de prêts multilogements
La majorité des prêts hypothécaires multilogements assurés par la SCHL sont des prêts « titrisés ». La titrisation est un processus qui implique la transformation d'actifs financiers, dans ce cas-ci des prêts hypothécaires, en titres négociables sur le marché. Un prêt titrisé est un prêt qui a été regroupé avec d'autres prêts similaires, transformé en un produit financier et vendu à des investisseurs sur le marché des capitaux. Voici les principales étapes du processus de titrisation d'un prêt : Regroupement des prêts : Les prêts similaires, tels que des prêts hypothécaires d’immeubles multilogements, sont regroupés ensemble pour former un « pool » ou un portefeuille de prêts. Émission de titres : Des titres financiers représentant une participation dans le portefeuille de prêts sont émis. Ces titres sont ensuite vendus à des [...]
L’Assumation hypothécaire
L'assumation hypothécaire se produit lorsqu'une personne prend en charge la responsabilité d'un prêt hypothécaire existant. En d'autres termes, un emprunteur existant transfère son prêt hypothécaire à une autre personne (souvent l'acheteur) qui accepte de prendre en charge le remboursement du prêt ainsi que tous les termes et conditions du prêt. Fonctionnement typique d’une assumation hypothécaire : Le propriétaire actuel a un prêt hypothécaire en cours sur la propriété qu'il souhaite vendre. Plutôt que d'obtenir un nouveau prêt, l'acheteur exprime son intérêt à prendre en charge le prêt existant du vendeur. Les parties, c'est-à-dire le vendeur, l'acheteur et le prêteur hypothécaire, négocient et concluent un accord pour que l'acheteur assume la responsabilité du prêt existant. Le prêteur hypothécaire doit approuver le transfert du prêt à l'acheteur. Cela peut impliquer une [...]
Dépenses courantes vs. capitalisables
Le traitement des dépenses diffère selon s’il s’agit d’une dépense courante ou si elle est capitalisable. Les dépenses courantes sont généralement déductibles dans l’année qu’elles sont engagées alors que les dépenses capitalisables sont ajoutées au cout de l’immeuble et peuvent être amorties au fil des ans. Dans le folio S3-F4-C1, l’Agence de Revenu du Canada énumère les critères de détermination entre une dépense courante et une dépense capitalisable : Avantage durable Une dépense est généralement considérée comme une dépense en capital si elle procure un avantage durable. Par exemple, des travaux d’agrandissement d’un immeuble ou la conversion d’un systèmes de chauffage au mazout pour un système électrique écoénergétique haute performance sont des exemples de dépenses en capital en raison de l'avantage durable qu'elles confèrent. Entretien ou amélioration Généralement, une [...]
La structure « waterfall » en immobilier
La structure « waterfall » est un mécanisme de distribution des profits en investissement immobilier. Cette structure est très populaire aux États-Unis pour intégrer des investisseurs passifs, mais peu répandue au Québec. Elle est généralement utilisée dans les partenariats et les fonds d'investissement. Cette structure assure une distribution hiérarchique des rendements entre les différents partenaires ou investisseurs. La distribution des rendements suit une séquence définie, souvent en cascade, d'où le nom. Une structure « waterfall » en investissement immobilier comprend les charactéristiques suivantes : Remboursement du capital investi : La première étape est souvent le remboursement du capital investi aux partenaires. Cela signifie que les investisseurs reçoivent d'abord le montant initial qu'ils ont investi dans le projet. Rendement préférentiel : Ensuite, les investisseurs peuvent avoir droit à un rendement [...]
Exigences minimales en matière d’assurances de l’immeuble
Dans le cadre de financements commerciaux, plusieurs prêteurs mandatent un consultant en assurances afin qu’il examine les polices d'assurance de l’immeuble pour s'assurer de leur conformité avec leurs exigences. De manière générale, les couvertures exigées sont celles d'une police d’assurances pour entreprises. Les exigences spécifiques en matière d’assurances de l’immeuble sont propres à chaque prêteur. Celles-ci sont précisées sur le contrat de prêt de l’emprunteur. Voici, toutefois, un résumé des exigences les plus fréquentes : Assurance de la propriété, des bâtiments et du contenu En premier lieu, les prêteur exigent généralement que l’assurance des biens soit souscrite selon la formule étendue de type « tous risques ». Celle-ci doit inclure les couverture pour les risques de tremblement de terre, d'inondation et de refoulement d'égout. Par ailleurs, la police de [...]
Les étapes d’un projet de construction multilogements
Le développement et la construction d'un immeuble multilogements est un travail de longue haleine qui comporte plusieurs étapes crutiales. Celles-ci doivent être réalisées dans l’ordre afin de ne rien oublier. À cet égard, la phase de préparation est tout aussi importante que celle de construction afin d’assurer la réussite du projet. Étape 1 – Identification du site Une fois un terrain potentiel identifier, la première étape est d’y effectuer les vérifications d’usage tel le zonage en vigueur. L’investisseur doit également se pencher sur le nombre de logements ou la densité permise et les exigences en matière de ratio de stationnements. Il est judicieux valider s’il faudra obtenir l’approbation d’un comité consultatif urbain (CCU) pour réaliser le projet. Si le terrain est sujet à un plan d'implantation et d'intégration architecturales [...]
Les différences entre les prêteurs bancaires et les prêteurs virtuels
Vous hésitez entre opter pour un prêteur bancaire ou un prêteur virtuel pour votre financement commercial ? Voici les caractéristiques principales de chacun : Prêteurs bancaires Service de proximité Présence physique et conseiller attitré Accès à plusieurs produits (comptes bancaires, placements, marge de crédit, etc.) Financement conventionnel et assuré SCHL Notaire au choix du client Prêteurs virtuels Service à distance Aucune présence physique Se concentrent sur les prêts hypothécaires (majoritairement assurés par la SCHL) Taux d’intérêts parfois plus compétitifs Frais initiaux d’analyse de dossiers souvent moins élevés Certaines exigences additionnelles en matière d’assurances dont l’assurance-titres Peuvent imposer de travailler avec des notaires spécifiques Les prêteurs bancaires présentent des forces au niveau du service de proximité et dans la diversité de produits qu’ils sont en mesure d’offrir. De leur côté, les [...]
Lorsque les ratios d’endettement personnels vous limitent
Les ratios d’endettement personnels tel que l’amortissement brut de la dette (ABD) ou l’amortissement total de la dette (ATD) sont utilisés comme critères dans la décision d’octroyer un prêt résidentiel. Ces deux ratios ont comme dénominateur commun le revenu personnel de l’emprunteur. L’ABD est généralement limité à 39% alors que l’ATD est plutôt limité à 44%. Lorsque l’emprunteur a plusieurs immeubles, les hypothèques s’additionnent dans l’item « autres dettes ». Ainsi, il arrive que l’emprunteur soit freiné rapidement dans la croissance de son parc immobilier lorsque celui-ci est constitué en grande partie d’immeubles résidentiels (duplex, triplex et quadruplex). D’autant plus que certains prêteurs ne considèrent qu’une partie des revenus locatifs sur ces petits immeubles. La solution : le financement commercial Le financement commercial présente l’avantage de ne pas prendre en compte le [...]