Le rendement acceptable en immobilier
L’investissement immobilier est un placement qui a fait ses preuves dans le temps. En revanche, ce n’est pas toute les opportunités qui sont intéressantes. Un investisseur doit, lorsqu’il évalue une transaction potentielle, calculer son rendement espéré et le mettre en contexte en le comparant à d’autres types de placements disponibles. Il s’agit de l’approche « band of investments ». Malheureusement, ce n’est pas tous les investisseurs qui font appelle à cette approche et l’ignorer peut avoir de fâcheuses conséquences. Le rendement acceptable dépend de chaque investisseur et sa tolérance aux risques. En finance, le niveau de rendement est intimement lié au niveau de risques pris par l’investisseur. Il existe plusieurs stratégies lorsque vient le temps de faire des placements immobiliers notamment : I. Détention simple d’un immeuble en bon [...]
Gestion des risques de taux d’intérêts en financement construction
Le risque de variation du taux d’intérêts du prêt entre le moment du premier déboursé de construction et la fin du projet est un élément important en période de forte volatilité. Advenant une hausse de taux importante par rapport aux hypothèses du prêt de sortie, le montant de celui-ci pourrait être grandement diminué et les investisseurs pouraient se retrouver à laisser des sommes beaucoup plus importantes que prévues dans le projet. Plusieurs emprunteurs se tournent vers des rachats de taux pour minimiser leur mise de fonds laissée dans le projet, par contre ces rachats peuvent rapidement devenir couteux. Il existe trois principales mesures pour mieux gérer ce risque. Mesures disponibles 1-Déboursé la totalité des fonds au notaire dès le début du projet Les avances progressives pour la construction se [...]
Les principales structures de détention en immobilier
Voici un résumé des principales structures de détention. La société en commandite fait l'objet d'un article complet distinct. À propos de l’auteur Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario. Avis de non-responsabilité Les informations contenues sur ce blog sont de nature générales. Elles sont présentées à titre éducatif uniquement et ne constitues pas des conseils ni des pistes de prise de décision. Seul un professionnel qualifié peut fournir des recommandations adéquates à votre situation. Ni DGA [...]
Le financement de terrains
Le financement de terrains Bien que l’achat comptant demeure populaire, il existe trois principales méthodes de financement possibles pour l’acquisition d’un terrain. Prêt privé À l’instar de l’achat comptant cette méthode est assez simple en termes de démarches, il s’agit de contracter un prêt privé pour financer l'achat du terrain. Les exigences des prêteurs privés sont souvent beaucoup moins lourdes que celles des prêteurs bancaires. Le délais d'approbation est donc assez rapide. Le ratio prêt-valeur varie généralement entre 50 à 65% du prix du terrain et les taux sont de l'ordre de 12 à 15% plus les frais de dossier de qui varient de 1 à 3%. Inclure le cout du terrain dans le financement du projet Pour que cette option soit envisageable, le terrain doit souvent être prêt [...]
Initiative de financement pour la construction de logements locatifs
Le programme À l'heure où plusieurs projets de construction multi résidentiels sont mis sur pause en raison de la hausse importante des taux d'intérêts, l'initiative de financement pour la construction de logements locatifs présente une solution de rechange intéressante pour la mise en chantier. Cette initiative de la SCHL vise à offrir un financement à faibles coûts aux emprunteurs admissibles lorsque le projet contribue à augmenter le nombre de logements abordables, respectant l’environnement et favorisant l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Comparativement au programme très populaire APH Sélect, ce sont tous les critères qui doivent être travaillés. L'emprunteur ne peut pas en choisir qu'un seul. Le programme met l’accent sur les ensembles d’appartements locatifs standard au Canada pour occupation générale dans des endroits où l’on a besoin d’un [...]
Montage financier pour projets de construction multi-logements
Couts directs Les couts directs communément appelés « hard costs » représentent les couts de construction soient essentiellement les matériaux et la main d’œuvre pour le projet. Ils varient considérablement selon le type de construction, le secteur et le choix de l’entrepreneur. À titre indicatif, le cout par pied carré pour un construction de qualité standard peut varier de 200 à 275$/pi2 pour une construction de type bois-brique, 250 à 325$/pi2 pour une structure d’acier et de 300 à 375$/pi2 pour un immeuble en béton. Couts indirects (accessoires) Les couts indirects ou « soft costs » représentent les frais professionnels et accessoires du projet notamment, l’architecture, l’ingénierie, les études environnementale (phase I/II), les études de faisabilités (sonore, obrage, impact, etc.), les frais de développement & redevances, les permis, les [...]
Le rachat de taux en financement immobilier multi-logements
Avec la hausse de taux fulgurante des derniers 18 mois et les prix des immeubles qui sont, somme toute, demeurés stables, il est de plus en plus difficile de réaliser des acquisitions de multilogements. Lorsque les financement sont assuré par la SCHL, les taux d’intérêts sont généralement basés sur le coût des fonds représenté par le taux des obligations hypothécaires canadiennes (en anglais CMB) majoré du profit du prêteur. Lors de l’envoi du dossier à la SCHL, le prêteur agréé ou le courtier hypothécaire qui agit comme correspondant doit choisir un taux plafond pour qualifier le dossier. Dans l’environnement économique actuel, les montants de prêts sont contraints par le ratio de couverture de la dette (RCD), c’est-à-dire la capacité financière de l’immeuble à supporter la dette à partir des [...]
Comment bien monter un dossier de financement multilogements
La première étape pour bien monter un dossier de financement est de rassembler toute la documentation requise. Dans le cadre d’un financement multilogements, plusieurs documents sont nécessaires. Documents relatifs à l’emprunteur (lorsqu’une société par actions) Organigramme corporatif avec nom de tous les actionnaires et leur % de parts 3 années d’états financiers Certificat de constitution Sommaire du portefeuille immobilier de la société Compte de taxes de chaque propriété détenue Documents relatifs aux cautions (pour chaque actionnaire et individu) Pièces d’identités (2) Bilan de la valeur nette à jour signé Rapport d’impôt (T1 général) 2 dernières années Avis cotisation provincial 2 dernières années + preuve de paiement si solde dû Avis cotisation fédéral 2 dernières années + preuve de paiement si solde dû Relevé de comptes bancaires et de placements [...]
Pourquoi faire affaires avec un courtier hypothécaire pour un financement commercial
Les avantages de travailler avec un courtier hypothécaire dans le cadre d’un financement d’un immeuble commercial sont multiples. Un courtier hypothécaire présente une plus-value autant dans les financements assurés par la SCHL que ceux conventionnels. Dans les dossiers conventionnels, un courtier hypothécaire compétent saura faire la différence par sa connaissance accrue des prêteurs et leurs offres. En effet, les paramètres de prêt dans les dossiers conventionnels varient significativement d’une institution à l’autre. Les banques ayant chacune leur préférence pour certains types de dossier, il peut être ardu pour un emprunteur de solliciter les prêteurs un à un et tenter de faire son chemin à travers la multitude de possibilités. Dès lors, un courtier hypothécaire d’expérience saura quels prêteurs sont le plus susceptibles d’offrir les meilleurs conditions en fonction l’objectif [...]