Dans le cadre d’un projet de construction d’un immeuble multilogement, le décaissement du prêt construction se fait sur une base d’avancement des travaux. Sur présentation des rapports du consultant en cout, le prêteur déboursera le montant qui concorde avec la progression du projet. En revanche, il existe plus d’une méthode pour les déboursés progressifs. [...]

En vertu des règles encadrant le commerce des valeurs mobilières, la sollicitation d’investisseurs parmi le grand public exigent la préparation d’un document volumineux (« prospectus ») détaillant les risques et les caractéristiques de l’investissement. Les investisseurs immobilier ne peuvent, donc, pas solliciter qui ils veulent pour investir passivement dans leurs projets. Le rédaction d’un [...]

La société en commandite (« SEC ») est un véhicule généralement peu connu au Québec parmi les investisseurs immobiliers autres qu'institutionnels. Elle diffère de la société par actions (incorporation) par sa structure et son mode de fonctionnement. La société en commandite regroupe deux principaux acteurs : Les associés (les « commanditaires ») fournissent le capital, mais [...]

Prenons l’exemple dans lequel M. Immo est un entrepreneur qui exploite une société opérante. Celle-ci réalise des profits chaque année et M. Immo souhaite investir ces profits en immobilier. La structure suivante présente plusieurs avantages. Mécanique D'abord, les profits générés par Opco Inc. sont distribués une fois l’impôt corporatif payé sous forme de dividende [...]

La société en nom collectif (« SENC ») est une structure de partenariat simple et peu couteuse à mettre en place. Le partenariat est régi par le contrat de société qui est flexible et modulable au gré des associés. Il s’apparente à la convention d’actionnaires utilisée dans les société par actions. Avantages Comparativement aux société par [...]

Avec l’annonce du gouvernement fédéral visant à abolir la TPS sur les immeubles locatifs neufs, plusieurs emprunteurs se questionnent sur ce qu’il adviendra de l’autocotisation. Rappelons que l’autocotisation est une dépense importante dans les projets de construction qui ne crée aucune valeur. À la suite de l’annonce du fédéral, Québec a décidé de ne [...]

Au Canada, le gain en capital bénéficie d’un traitement fiscal avantageux. Comparativement aux salaires et aux revenus d’entreprises qui sont pleinement imposés, seul 50% du gain en capital est imposable. Qu’arrive-t-il lorsque le gain en capital est généré dans une compagnie (société par actions) ? En fiscalité canadienne, il existe un principe fondamental qui [...]

Le programme LogisVert parrainé par Hydro-Québec offre plusieurs subventions pour des appareils éco-énergétique. Ces subventions peuvent être  intéressantes dans le cadre du programme APH Sélect (volet efficacité énergétique) de la SCHL. Pour être admissible, l'immeuble doit comporter 19 logements ou moins. Un appartement d’un immeuble résidentiel de 20 logements et plus alimenté par un [...]

Le programme APH Sélect présente une excellente opportunité de bénéficier d’allègements permettant de maximiser le financement hypothécaire de votre immeuble. L’amélioration de l’efficacité énergétique de l’immeuble est un des trois volets pour se qualifier à ce programme. Il est d’ailleurs très populaire puisqu’il est perçu comme étant moins contraignant que l’abordabilité et permet à [...]

Il existe des différences parfois importantes entre les paramètres utilisés aux fins du calcul de financement et les revenus et dépenses réels de l’immeuble. Dans l'optique de faire une étude précise des flux monétaires, l’emprunteur doit ajuster ses analyses avec les dépenses réelles pour évaluer la rentabilité de son projet. Voici quelques éléments susceptibles [...]