Risques liées aux projets de développement immobiliers
Les projets de construction d’immeubles locatifs comportent un niveau de risques généralement plus élevé que l’acquisition d’immeubles existants. Il est donc important d’identifier adéquatement les risques présents avant de s’engager formellement dans le processus pour mieux les gérer. Dépassement des couts du projet Bien souvent, l’ensemble des couts du projet ne sont pas fixés au moment de souscrire le financement de construction et des extras peuvent survenir pour toutes sortes de raisons durant la phase de construction. Faible demande locative La demande locative est influencée par une multitude de facteurs qui sont souvent hors du contrôle de l’investisseur. La situation économique, l’attrait pour le secteur et la démographie en sont des exemples. Dépassement de l’échéancier prévu Un dépassement de l’échéancier prévu peut augmenter les couts du projet et engendrer [...]
Quand le terme de votre prêt SCHL bloque votre croissance
Les financements assurés par la SCHL présentent une multitude d’avantages pour les investisseurs immobiliers. Que ce soit les amortissements plus longs, les taux d’intérêts plus bas et les montants d’emprunts plus élevés, ces prêts sont de bons outils pour les investisseurs en croissance. Cependant, ils ont l’inconvénient d’être offerts sur des termes de 5 ans ou 10 ans. Cela peut poser un problème lorsque l’investisseur génère beaucoup de valeur sur son immeuble en optimisant ses revenus ou ses dépenses et qu’il souhaite avoir accès à l’équité créée avant la fin de son terme de 5 ou 10 ans. Quelles sont les options de l’investisseur dans cette situation ? Option 1 : Ajouter une tranche supplémentaire au prêt assuré Il est possible de présenter une nouvelle demande à la SCHL en [...]
Types de financement multilogements
Il existe trois principales options pour financer un immeuble multilogements au commercial (5 unités et +). Voici les caractéristiques de chacune d'entre-elles : À propos de l’auteur Justin Dubreuil est courtier hypothécaire commercial et président de DGA Financement Commercial un cabinet en courtage hypothécaire axé sur le service-conseil. Fiscaliste de formation et détenteur d’un MBA en planification financière, Justin détient une expertise unique et multidisciplinaire en matière de financement de projets de construction d’immeubles multi-résidentiels de moyenne à grande envergure au Québec et en Ontario. Avis de non-responsabilité Les informations contenues sur ce blog sont de nature générales. Elles sont présentées à titre éducatif uniquement et ne constitues pas des conseils ni des pistes de prise de décision. Seul un professionnel qualifié peut fournir des recommandations adéquates [...]
APH Sélect et la capitalisation du prêt; un couteau à double tranchant
Le programme APH Sélect de la SCHL présente de nombreux avantages pour les emprunteurs. Outre l’assouplissement au ratio de couverture de la dette, la possibilité de prolonger l’amortissement du prêt jusqu’à 50 ans suscite l’intérêt de plusieurs. En revanche, ce n’est pas tous les investisseurs qui prennent le temps de mesurer les impacts d’échelonner leurs prêts sur une aussi longue période. Évolution du solde en capital d’un prêt de 1M$ selon l’amortissement hypothécaire choisi Le programme APH Sélect permet aux emprunteurs d’accéder à un levier supplémentaire initialement. Ce levier doit toutefois être utilisé à bon escient et en connaissance de cause, car le remboursement de capital est diminué et les possibilités de refinancement seront impactées dans le futur. Refinancement possible dans le temps en fonction de l'amortissement choisi Dans [...]
L’impact des allégements prévus par APH Sélect sur vos montants de financement
Immeubles de 5-6 Logements Achat Aucun changement au niveau du ratio de couverture de la dette Possibilité d’amortir le prêt sur 45 ou 50 ans Réduction du montant de la prime d’assurance Exemple : 6 logements, 70 000$ de revenus nets normalisés à un taux de qualification de 4.5% Refinancement Ratio de couverture de la dette à 1.10 au lieu de 1.20 Possibilité d’amortir le prêt sur 45 ou 50 ans Réduction du montant de la prime d’assurance Exemple : 6 logements, 70 000$ de revenus nets normalisés à un taux de qualification de 4.5% Immeubles de 7 logements et plus Achat/refinancement Ratio de couverture de la dette à 1.10 au lieu de 1.30 (pour un terme 5 ans) Possibilité d’amortir le prêt sur 45 ou 50 ans Réduction du montant de [...]
Comment établir les loyers d’un immeuble neuf
Établir les loyers pour un immeuble neuf n’est pas une tâche facile. D’autant plus que cette décision aura un impact majeur sur la viabilité du projet et sa profitabilité. Comment s’y prendre ? Certaines sources peuvent fournir des données de marché pertinentes pour aider l’investisseur dans sa prise de décisions : Évaluateur Agréé Courtiers immobiliers qui connaissent le secteur Zipplex Petites annonces (Facebook Marketplace, Kijiji, etc.) Dans sa démarche pour établir le prix des loyers, l’investisseur devra tenir compte des éléments suivants : Typologie (nombres de chambres/salles de bain) Loyers du secteur (marché) Clientèle cible Caractéristiques des comparables Superficie des logements Services dans l’immeuble (toit-terrasse, salle commune, cour aménagée, gym, etc.) Qualité des finis Inclusions (électroménagers, internet, stationnement, espace de rangement etc.) Recommandation Il est souhaitable d’établir un prix au pied [...]
La société de gestion
La société de gestion aussi appelée « holding » est un outil puissant pour les entrepreneurs incorporés qui souhaitent investir les profits de leur compagnie opérante en immobilier. L’imposition des profits au sein d'une société opérante est moins élevée que le revenu personnel dès que ce dernier dépasse 17 183$ (2023). Il est donc possible d’accumuler plus rapidement des montants de mise fonds en société qu’il ne l’est en encaissant les profits au personnel. Taux d'imposition des revenus actifs pour les PME En fonction du nombre d’heures total travaillés par les employés dans l’entreprise, le taux d’imposition d’une PME sera 12.2% ou 20.5% sur les premiers 500 000$ de profits. Les heures travaillées par l’actionnaire dirigeant comptent jusqu’à un maximum de 2 000h et ce même si elles ne [...]
Financement Propriétaire-Occupant pour Entreprises
Saviez-vous qu’il est possible d’acquérir votre propre immeuble commercial pour y exploiter votre PME et ce sans mise de fonds ? Programme de financement des petites entreprises Très connu du milieu des entrepreneurs, le Programme de financement des petites entreprises (PPE) du gouvernement fédéral aide les petites entreprises à obtenir des prêts auprès d'institutions financières en partageant les risques avec les prêteurs. Il s’agit d’un programme qui permet généralement de financer une acquisition d’immeuble à hauteur de 90% du prix d’achat. En revanche, ce programme vient avec un lot de conditions qui peuvent parfois être restrictives. Le financement propriétaire-occupant Il est possible d’obtenir un financement de type propriétaire-occupant sans le programme PPE et les conditions sont souvent très avantageuses. Certaines institutions permettent de financer jusqu’à 100% du cout d’acquisition [...]
Le ratio de couverture de la dette
Le ratio de couverture de la dette ou « RCD » est la marge de manœuvre qu’un investisseur a pour acquitter ses paiements hypothécaires en fonction des revenus de l’immeuble. Il s’obtient en divisant le revenu net de l’immeuble par le montant des paiements hypothécaires le tout sur une base annuelle. Ainsi, un ratio de couverture de la dette de 1.10 signifie que pour chaque dollar (1$) de paiements hypothécaires annuels, l’immeuble doit être en mesure générer 1.10$ de revenus nets. Les prêteurs ont des exigences minimales à respecter au niveau du ratio de couverture de la dette pour autoriser un prêt. La nuance est qu'ils utilisent un revenu net ajusté plutôt que le revenu réel de l’immeuble. Revenus Les loyers sont généralement reconnus tel qu’ils sont présentés aux baux. En [...]
Évaluation Post-construction
Dans le cadre de projets de construction ou de rénovations majeures, les rapports d’évaluation post-construction présentent de nombreux avantages. Ces rapports réalisés par un évaluateur agréé sont basés sur les données de marché et projettent la valeur de l’immeuble une fois les travaux complétés. Pourquoi commander un tel rapport ? Ces rapports servent de guide sur la viabilité financière d’un projet de construction et renseignent l’investisseur sur son marché cible. Les information contenues dans ces rapports permettent de diminuer l’incertitude entourant le projet et de prendre des décisions éclairées. Le rapport d’évaluation post-construction permet notamment de : Confirmer la tendance des loyers en fonction du marché, des inclusions du projet et des types d’unités Confirmer le taux de vacances du secteur Valider le profil économique et démographique des locataires du [...]