Dans le cadre d’un projet de construction d’un immeuble multilogement, le décaissement du prêt construction se fait sur une base d’avancement des travaux. Sur présentation des rapports du consultant en cout, le prêteur déboursera le montant qui concorde avec la progression du projet. En revanche, il existe plus d’une méthode pour les déboursés progressifs. Celle-ci est généralement au choix du prêteur et non de l’emprunteur. Méthode 1 : Méthode des travaux complétés (factures présentées) Une fois la mise de fonds requise dans le projet injectée, l’emprunteur pourra présenter les factures qu’il reçoit pour demander un déboursé. Selon cette méthode le consultant en couts compilera les factures reçues, validera que les travaux facturés ont bien été exécutés et émettra sa recommandation au prêteur d’autoriser le déboursé. Méthode 2 : Pourcentage d’avancement Dans [...]

En vertu des règles encadrant le commerce des valeurs mobilières, la sollicitation d’investisseurs parmi le grand public exigent la préparation d’un document volumineux (« prospectus ») détaillant les risques et les caractéristiques de l’investissement. Les investisseurs immobilier ne peuvent, donc, pas solliciter qui ils veulent pour investir passivement dans leurs projets. Le rédaction d’un prospectus est très couteuse, nécessite du temps, un accompagnement légal rigoureux et l’approbation des autorités (ex. l'AMF). Les investisseurs immobilier qui souhaitent lever des fonds pour leurs projets ont tous intérêts à connaitre les règles entourant le commerce des valeurs mobilières et s’y conformer, car l’AMF prévoit des pénalités sévères pour les contrevenants. En revanche, il existe des exceptions dans la Loi appelées « dispense de prospectus » en vertu des règlements 31-103 et 45-106. [...]

La société en commandite (« SEC ») est un véhicule généralement peu connu au Québec parmi les investisseurs immobiliers autres qu'institutionnels. Elle diffère de la société par actions (incorporation) par sa structure et son mode de fonctionnement. La société en commandite regroupe deux principaux acteurs : Les associés (les « commanditaires ») fournissent le capital, mais leur responsabilité se limite à leur mise de fonds. Une personne (le « commandité ») souvent une société par actions gère activement les opérations de la société. La société en commandite procure, dans plusieurs cas, des avantages fiscaux transférables aux commanditaires. Elle permet de partager les profits entre les commanditaires et le commandité selon différentes structures modulables au gré de l'entente entre les partenaires. Il s’agit d’un véhicule flexible et adapté pour les projets de construction en [...]

Prenons l’exemple dans lequel M. Immo est un entrepreneur qui exploite une société opérante. Celle-ci réalise des profits chaque année et M. Immo souhaite investir ces profits en immobilier. La structure suivante présente plusieurs avantages. Mécanique D'abord, les profits générés par Opco Inc. sont distribués une fois l’impôt corporatif payé sous forme de dividende à son actionnaire Fiducie familiale qui l’attribue à son bénéficiaire Gesco inc. un holding détenu par M. Immo. Résultat L’argent est dans Gesco inc. prête à être investie et il n’y pas d’impôt additionnel engendré par le transfert des fonds. Les profits auront été imposés seulement au niveau corporatif dans Opco Inc. Le taux d'imposition des PME est actuellement de 12.2% sur les premiers 500,000$ de profits lorsque qu'elle emploi plus de deux employés (5 [...]

La société en nom collectif (« SENC ») est une structure de partenariat simple et peu couteuse à mettre en place. Le partenariat est régi par le contrat de société qui est flexible et modulable au gré des associés. Il s’apparente à la convention d’actionnaires utilisée dans les société par actions. Avantages Comparativement aux société par actions, la SENC a l’avantage de ne pas être tenue de produire de déclaration de revenus annuelle. En fait, ce sont ses associés qui s’imposent personnellement sur les profits générés par ses opérations. En d’autres mots, les profits générés par la SENC sont ajouté à la déclaration de revenus personnelle de ses associés. Lorsque la SENC génère des pertes, les associés peuvent les appliquer à l'encontre de leurs autres sources de revenus. En immobilier, un [...]

Avec l’annonce du gouvernement fédéral visant à abolir la TPS sur les immeubles locatifs neufs, plusieurs emprunteurs se questionnent sur ce qu’il adviendra de l’autocotisation. Rappelons que l’autocotisation est une dépense importante dans les projets de construction qui ne crée aucune valeur. À la suite de l’annonce du fédéral, Québec a décidé de ne pas aller de l’avant avec une mesure visant à harmoniser sa politique. La TVQ est donc toujours applicable aux projet de construction multilogements. L’autocotisation dans le cadre d’un projet de construction multirésidentiel survient puisqu’un développeur doit remettre au gouvernement l’équivalent de la TVQ sur la juste valeur marchande du projet en question. Moment de déclenchement L’autocotisation est déclenchée à la plus tardive des deux dates : le jour où les travaux sont achevés en grande partie [...]

Au Canada, le gain en capital bénéficie d’un traitement fiscal avantageux. Comparativement aux salaires et aux revenus d’entreprises qui sont pleinement imposés, seul 50% du gain en capital est imposable. Qu’arrive-t-il lorsque le gain en capital est généré dans une compagnie (société par actions) ? En fiscalité canadienne, il existe un principe fondamental qui vise à ne pas avantager un mode de détention (société par actions, personnelle, société de personnes, etc.) plutôt qu’un autre. Reposant sur ce principe d'intégration, les gains en capital réalisés dans une société par actions créent un solde dans un compte fiscal de la société appelé « compte de dividende en capital » ou CDC. Ce compte fictif, pertinent aux fins fiscales seulement, permet lorsque son solde est positif de déclarer et de verser un [...]

Le programme LogisVert parrainé par Hydro-Québec offre plusieurs subventions pour des appareils éco-énergétique. Ces subventions peuvent être  intéressantes dans le cadre du programme APH Sélect (volet efficacité énergétique) de la SCHL. Pour être admissible, l'immeuble doit comporter 19 logements ou moins. Un appartement d’un immeuble résidentiel de 20 logements et plus alimenté par un compteur électrique distinct peut également être admissible sous certaines conditions plus strictes. Mesures admissibles : 1- Cuisinière à induction Premièrement, Hydro-Québec offre une aide financière de 250 $ à l’achat et à l’installation d’une cuisinière à induction par unité lorsque l’ensemble des exigences du programme sont respectées. 2- Sécheuse à pompe à chaleur Deuxièmement, Hydro-Québec offre une aide financière de 250 $ à l’achat et à l’installation d’une sécheuse à pompe à chaleur par unité lorsque [...]