Le programme APH Sélect présente une excellente opportunité de bénéficier d’allègements permettant de maximiser le financement hypothécaire de votre immeuble. L’amélioration de l’efficacité énergétique de l’immeuble est un des trois volets pour se qualifier à ce programme. Il est d’ailleurs très populaire puisqu’il est perçu comme étant moins contraignant que l’abordabilité et permet à lui seul de se qualifier. Pour ce faire, l’emprunteur devra mandat un consultant en efficacité énergétique qui réalisera une simulation de la consommation énergétique de l’immeuble avant et après les travaux ou selon les plans à l’aide d’un logiciel spécialisé. Pour les immeubles existants les exigences sont les suivantes : Parmi les travaux réalisés par les emprunteurs sur les immeubles existants on retrouve : Isolation de la fondation par l’intérieur (sous-sol) Changement des portes & fenêtres Conversion [...]

Il existe des différences parfois importantes entre les paramètres utilisés aux fins du calcul de financement et les revenus et dépenses réels de l’immeuble. Dans l'optique de faire une étude précise des flux monétaires, l’emprunteur doit ajuster ses analyses avec les dépenses réelles pour évaluer la rentabilité de son projet. Voici quelques éléments susceptibles de présenter des différences : Vacances et mauvaises créances Généralement, la SCHL requiert que la provision pour vacances et mauvaise créances soit minimalement de 3% au Québec à moins que les données de marché indiquent un pourcentage supérieur pour le secteur visé. Auquel cas, le pourcentage plus élevé sera retenu. En revanche, il arrive que l’emprunteur soit en mesure de minimiser la vacance et que son pourcentage réel de vacances soit inférieur au minimum prescrit. [...]

Le taux d’intérêt a un impact majeur sur le montant de financement. Souvent sous-estimée, cette variable affecte significativement la viabilité financière d'un projet. Prenons l’exemple d’un 12 logements, dont le revenu brut effectif (RBE) de 180 000$/an et des dépenses totalisant 30% du RBE soit 54 000$. Voici les financements maximums en fonction de différents taux d'intérêts utilisés pour qualifier le prêt : Résultat : La différence de taux entre la qualification à 5% versus 3% a pour effet de réduire le financement de 660 000$ soit 25% moins. Quelles sont les solutions en contexte de hausse de taux ? 1) Attendre la bonne journée pour soumettre le dossier à la SCHL pour qualifier avec un taux avantageux En effet, la SCHL impose un taux plancher pour l'envoi des [...]

Le cautionnement personnel La notion de cautionnement personnel est souvent mal comprise par les emprunteurs. Celle-ci peut entraîner des conséquences importantes sur le patrimoine de chacun. Il est donc important de bien saisir la portée d’un tel engagement. En vous portant caution, vous vous engagez essentiellement, si l’emprunteur fait défaut, d’effectuer les paiements convenus à l’égard de la dette contractée à sa place. Le fait que le cautionnement soit solidaire fait en sorte qu’avant de vous demander de payer à la place du débiteur, le prêteur n’est pas tenu de poursuivre l’emprunteur en justice, d’exercer un recours à l’égard du bien qui garantit la dette ou de saisir les autres biens de l’emprunteur. Le cautionnement prévoit également que si plus d’une personne se portent cautions, les cautions s’engagement solidairement [...]

Assurance chantier La police chantier couvre le bâtiment en cours de construction contre les dommages matériels directs. Parmi ceux-ci on retrouve notamment, le feu, le vol et le vandalisme. Il est également possible d’ajouter à cette police une couverture pour les inondations et les tremblements de terre. En plus de couvrir l’ouvrage en cours de construction, elle protège aussi les équipements, les matériaux et la machinerie sur le chantier dans la majorité des cas. Le prêteur aura des exigences spécifiques quant aux garanties et à la forme de cette police. Lors du processus de financement, il validera la couverture souscrite par le client et recommandera s’il y a lieu des modifications pour qu’elle soit conformer à ses exigences. La police peut être mise en force par l’entrepreneur général ou [...]

L’assurance-titres est un produit méconnu au Québec, pourtant très rependu dans les autres provinces canadiennes et aux États-Unis. Elle protège le droit de propriété de l’assuré. L’assurance-titres peut être souscrite au bénéfice du prêteur, de l’emprunteur (propriétaire) ou des deux. Elle vise à indemniser les bénéficiaires en cas de vices de titres. Les polices d'assurance-titres couvrent principalement : la fraude, la falsification et l'usurpation de votre titre (droit) de propriété les empiètements qui pourraient être révélés par un nouvel arpentage (ex : votre propriété empiète chez le voisin) les servitudes sur la propriété qui seraient révélées par un nouvel arpentage lorsque l'utilisation de la propriété ne respecte pas les règlements municipaux et le zonage en vigueur lorsque le propriétaire précédent n'est pas pleinement libéré du titre La prime est [...]

Consultant en coûts Le consultant en coûts produit initialement un rapport qui validera les couts de construction projetés. En plus de confirmer la viabilité des couts, le rapport fournira au prêteur une multitude d’informations concernant le projet, par exemple, l’échéancier, l’état du permis, les professionnels impliqués, les preuves d’assurances, l’état de la mise de fonds, etc. Une fois l’étape de la revue de couts complétée et le projet entamé, le consultant produira un rapport au prêteur pour chaque demande d’avance de fonds (déboursé). Ces rapports feront état de l’avancement du projet, des factures payées par l’emprunteur, un suivi de l’échéancier et tout changement matériel qui devrait être porté à l’attention du prêteur (ex. dépassement de couts). Les deux plus grande qualité recherchées pour un consultant en couts est sa [...]

La SCHL dans les dossiers assurés tous comme les prêteurs conventionnels ont des exigences en matière de valeur nette de l’emprunteur afin de consentir un prêt. Exigence minimale de la SCHL La SCHL demande que l’emprunteur dispose d’une valeur nette du plus élevé entre 25% du montant du financement demandé et 100 000$. La valeur nette n'inclus pas la mise de fonds utilisé pour l’achat ou l’équité laissé dans l’immeuble lors d’un refinancement. Ainsi pour un financement de 1 000 000$, l’emprunteur doit démontrer des actifs nets de 250 000$. Ce actifs peuvent être de l’équité sur d’autres biens immobiliers, des placements, de la liquidité, etc. Les préteurs conventionnels ont chacun leur exigence, mais l’exigence de la SCHL est généralement une bonne règle de base pour qu’un dossier puisse [...]